2016-01-03(Sun)

マンション建て替え 3分の2同意へ基準緩和 都市再生法改正で

自治体が再開発事業と位置付けを条件に 民間都市開発税制優遇延長も

-----政府は大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2へと引き下げる。都市部でのマンションや商業施設の建設といった再開発の際に、税優遇などを受けられる制度も拡充する。景気への波及効果が大きい民間の建設投資を促し、経済成長へとつなげる。

-----政府は都市再生法の改正で、市町村などの自治体が再開発事業と位置付けることを条件に、所有者の3分の2が合意すれば建て替えられるようにする。主に都市部の大型団地などでの活用を見込んでいるが、小規模の建て替え案件でも自治体が認めれば適用される。

-----特措法案には、17年度に期限を迎える予定だったマンションや商業施設といった民間の都市開発を促す税制優遇制度を、22年度まで延長する内容も盛り込む。

-----「都市再生緊急整備地域」では、課税標準ベースで固定資産税と都市計画税を5年間半減、不動産取得税も2割減額される。
 
-----緊急整備地域では、新たに道路の上の空間にも建物を建てられるようにする。
-----地方都市では、既存の建物を生かしつつ、市街地を整備する手法も再開発案件と認められるようにする。
(日経新聞)

-----マンションや団地の建て替えは、建物の共同管理を定める区分所有法で所有者の5分の4以上の同意に加え、各棟の3分の2以上の同意が必要と定める。

-----建て替えを進めるため、国交省は街の再開発の手法を採り入れる。都市再開発法では、老朽化した戸建て住宅が密集する地域で再開発する場合、土地の所有者の3分の2以上の同意で進められる。マンションや団地を対象に含めるように改正し、周辺住民らが利用できる公共施設や福祉施設をあわせて再開発すれば、3分の2以上の同意に緩和する。
 
再開発では自治体から都市計画決定を受けるため、区分所有法の影響を受けずに工事を進められる。
(朝日新聞)




以下引用


日本経済新聞 電子版 2015/12/27 2:00
マンション建て替えやすく 所有者合意3分の2
 政府は大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2へと引き下げる。都市部でのマンションや商業施設の建設といった再開発の際に、税優遇などを受けられる制度も拡充する。景気への波及効果が大きい民間の建設投資を促し、経済成長へとつなげる。
 来年1月4日召集の通常国会に規制緩和策を盛り込んだ都市再生特別措置法の改正案を提出、来年早期の導入を目指す。
 区分所有法や建て替え円滑化法などのマンション建て替え法制では、所有者の8割以上の合意を必要としている。マンションを解体して更地を売却し、別の場所に住み替える場合は、民法に基づき全員の合意が必要となる。特に高齢者が多く住む物件などでは、資金の確保が難しいことなどから必要な賛同数を得るのが難しかった。
 政府は都市再生法の改正で、市町村などの自治体が再開発事業と位置付けることを条件に、所有者の3分の2が合意すれば建て替えられるようにする。主に都市部の大型団地などでの活用を見込んでいるが、小規模の建て替え案件でも自治体が認めれば適用される。
 再開発でマンションを高層化すれば、空いた土地を有効活用できる。敷地内に介護施設、保育所、商業施設を併設することなどを想定している。1970年代に相次いで造成された大型団地では、住民の高齢化が課題だ。新制度の利用で建て替えが進み利便性が高まれば、若年層を呼び込む効果も見込める。
 今後、建て替えを迫られる団地やマンションは全国的に急増する。国土交通省によると、築45年超の団地は現在、全国で291あるが、2025年には約5倍の約1500、35年には3000弱に達する見通し。現在約38万戸が空き家となっている分譲マンションも、古くなると空き家率が高まる傾向があるため、建て替え需要も拡大するとの見方がある。
 特措法案には、17年度に期限を迎える予定だったマンションや商業施設といった民間の都市開発を促す税制優遇制度を、22年度まで延長する内容も盛り込む。具体的には東京都心・臨海地域や大阪駅周辺など全国63カ所を指定している「都市再生緊急整備地域」では、課税標準ベースで固定資産税と都市計画税を5年間半減、不動産取得税も2割減額される。
 緊急整備地域では、新たに道路の上の空間にも建物を建てられるようにする。自治体や企業による事業提案を処理する政府の審査期間も、従来の90日から2カ月に短縮し、使い勝手をよくする。
 地方都市では、既存の建物を生かしつつ、市街地を整備する手法も再開発案件と認められるようにする。既存の建物を移築して集約すれば、新たにまとまった敷地ができるため、マンションや公共施設などを建てられるようになる。


朝日新聞 2015年12月30日03時35分
マンション建て替え基準緩和へ 一部は3分の2同意
 老朽化するマンションや団地の建て替えを進めるため、国土交通省は、所有者の5分の4以上の同意が必要とする基準を緩和する方針を固めた。建物が同じ敷地に2棟以上ある場合、福祉施設や公共施設も含めて再開発すれば3分の2以上に下げる。来年の通常国会に関連法の改正案を提出し、来年の施行を目指す。
 1960年代の高度成長期以降、人口が増えるなかで都市部を中心にマンションや団地が増えた。建て替えのハードルが高く、古くなる建物で空き部屋の増加や住民の高齢化などの問題が生じている。
 同省によると、同じ敷地に2棟以上あるマンションや団地は2013年12月現在、全国に4970カ所(195万戸)あり、築45年超は今年に入って291カ所になった。今年4月までに建て替えられたのは計114カ所で、最近10年では49カ所にとどまっている。
 マンションや団地の建て替えは、建物の共同管理を定める区分所有法で所有者の5分の4以上の同意に加え、各棟の3分の2以上の同意が必要と定める。国交省は「高い基準が建て替えの足かせの一つ」とみる。
 築45年超のマンションや団地は2025年に1551カ所に増え、35年には2769カ所、45年には約4千カ所になる見通しだ。
 建て替えを進めるため、国交省は街の再開発の手法を採り入れる。都市再開発法では、老朽化した戸建て住宅が密集する地域で再開発する場合、土地の所有者の3分の2以上の同意で進められる。マンションや団地を対象に含めるように改正し、周辺住民らが利用できる公共施設や福祉施設をあわせて再開発すれば、3分の2以上の同意に緩和する。
 再開発では自治体から都市計画決定を受けるため、区分所有法の影響を受けずに工事を進められる。国交省は「団地は大規模になるほど合意形成が複雑。街づくりの手法で再生させたい」としている。(峯俊一平)
■建て替えのメリット、どう共有するか
 老朽化するマンションや団地の建て替えを後押しするため、国土交通省は所有者の同意要件を下げる方針を固めた。現行の「所有者の5分の4以上、各棟の3分の2以上」が高い壁となっているためだ。居住者の高齢化が進むなか、専門家は建て替えのメリットをどう共有するかが大切と指摘する。
 東京都世田谷区の京王線桜上水駅近くに9月、敷地面積約4・7ヘクタール、9棟全878戸の大規模マンションが完成した。旧日本住宅公団が1964年に分譲を始めた桜上水団地の再開発だ。
 「建て替えの反対の理由は様々。なかなか説得は進まなかった」。管理組合の理事だった平井英一さん(90)は振り返る。
 当時は4~5階建ての17棟に404戸が入居。エレベーターがなく、漏水やガス漏れも起き、耐震性に不安もあった。建て替えが具体化したのは2000年代初め。06年の多数決では全体の5分の4以上の賛成を得たが、各棟で3分の2以上が得られず、計画を練り直し、09年の3回目でやっと決議が成立した。
 平井さんは「20戸前後が入る小さな棟の賛成が得られず苦労した。要件が低ければ、もっと早く進んだかも知れない」と話す。
 全国マンション管理組合連合会の川上湛永事務局長は「成功のカギは高齢者への対応」と指摘する。全人口に占める65歳以上の高齢者の割合は2025年には30・3%、55年には39・4%と増えていく。「建て替えには数年かかり、転居を余儀なくされるため、反対する高齢者も多い。建て替えのメリットを理解してもらうことが重要」と話す。
 早稲田大学法科大学院の鎌野邦樹教授(民法)は「要件を緩和すれば、それだけ反対者も増える。転居者への補償負担などを考えるとなかなか話は進まない。補修や建物の長寿命化にも力を入れるべきだ」と指摘する。


東京新聞 2015年12月28日 朝刊
団地・マンションの再開発しやすく 全員合意→3分の2に条件緩和へ
 市街地再開発事業の対象となった団地、マンションの建て替えについて政府は二十七日までに、所有者全員合意の原則を見直し、三分の二の合意で可能とするよう都市再開発法などの改正案を年明けの通常国会に提出することを決めた。対象は高度成長期に多く建てられ、老朽化した大型団地を想定。建て替えを促進して新たな入居者を呼び込み、地域の活性化を図る狙い。通常のマンション建て替えでは、区分所有法やマンション建て替え円滑化法で所有者の八割以上の合意が必要だが、再開発の場合はそれより条件が緩和されることになる。
 再開発は古い建物を整理し、高層住宅や商業施設、介護、子育て施設などを設ける取り組みで自治体が計画を認可するが、国は建て替えには全所有者の合意が必要として運用していた。
 国土交通省の調査では、全国には約六百万戸のマンションがあり、うち二百万戸は約五千ある団地の中に建てられている。うち同省が老朽化の目安としている築四十五年を超えた団地は二〇一五年時点で二百九十一あるが二五年には約千五百、三五年には三千近くに増える見通し。居住者も高齢化、資金難で建て替えは合意が難しくなっている。
 <団地の建て替え> 団地、マンションは所有者が多数に及び、建て替えは合意をめぐり難航するケースが多い。区分所有法やマンション建て替え円滑化法は所有者の5分の4(8割)以上の合意があれば建て替えができると定めているが、都市再開発法などに基づく市街地再開発事業の場合、国は「所有者全員の合意が必要」として運用している。建物解体や土地売却は全員の合意が必要だが、耐震性不足が理由の場合は5分の4以上の合意で可能となるよう昨年、円滑化法が改正された。

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