2016-08-14(Sun)

「家賃保証」トラブル多発 アパート経営、リスク説明義務化

賃貸住宅管理業のルール改定 /サブリース 貸主への重要事項説明

----国土交通省は賃貸住宅の管理業者に求めるルールを改定する。
任意で国に登録した業者に対して、一定の実務経験者の設置を義務づけたり、サブリース(転貸)に関する貸主への説明を徹底させたりする。

登録制度ができて5年たち、登録業者数は3800を超えた。
管理業者が守るべきルールを示して、消費者が健全な業者を選べるようにする。
(日本経済新聞)

----「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。金融緩和を背景に今後も相続税対策などからアパート経営に乗り出す人は増えるとみられ、トラブル防止を目的に規制を強化する。
(朝日新聞)

賃貸住宅管理業者登録制度の改正の概要(PDF形式)
http://www.mlit.go.jp/common/001141162.pdf






以下引用

賃貸住宅管理業者登録規程」及び「賃貸住宅管理業務処理準則」の改正
~制度創設5年を迎え賃貸住宅管理業務の適正化を一層促進~
平成28年8月12日
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000136.html
本年3月に「賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会」にて取りまとめて頂いた対応策を踏まえ、「賃貸住宅管理業者登録規程」及び「賃貸住宅管理業務処理準則」の改正を行いました。
〇内容
 「賃貸住宅管理業者登録規程」及び「賃貸住宅管理業務処理準則」は、任意の登録制度として、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設け、賃貸住宅の管理業務の適正化を図ること等により、借主と貸主の利益の保護に資することを目的として、国土交通省の告示により平成23年に施行されたものです。
 今回の改正は、制度創設5年を迎えるにあたり、賃貸住宅管理業務の適正化を一層促進すること等を目的として、本年3月に「賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討会」にて取りまとめて頂いた対応策を踏まえたものです。
 主な改正点としては、「一定の資格者の設置の義務化」「貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務化」など、適切な管理業務の普及のために必要なルールの見直しを行いました。
添付資料
【別添1】賃貸住宅管理業者登録制度の改正の概要(PDF形式)
http://www.mlit.go.jp/common/001141162.pdf
【別添2】賃貸住宅管理業者登録規程の新旧(PDF形式)
http://www.mlit.go.jp/common/001141163.pdf
【別添3】賃貸住宅管理業務処理準則の新旧(PDF形式)
http://www.mlit.go.jp/common/001141164.pdf
【別添4】賃貸住宅管理業者登録制度に係る検討委員会(PDF形式)
http://www.mlit.go.jp/common/001141232.pdf

国土交通省土地・建設産業局 不動産業課 
TEL:03-5253-8111(代表) (内線25-131、25-133)

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日本経済新聞 2016/8/10 23:38
賃貸住宅管理業のルール改定 国交省
 国土交通省は賃貸住宅の管理業者に求めるルールを改定する。任意で国に登録した業者に対して、一定の実務経験者の設置を義務づけたり、サブリース(転貸)に関する貸主への説明を徹底させたりする。登録制度ができて5年たち、登録業者数は3800を超えた。管理業者が守るべきルールを示して、消費者が健全な業者を選べるようにする。

朝日新聞 2016年8月11日
家賃保証」トラブル多発 アパート経営リスク説明義務化
「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。金融緩和を背景に今後も相続税対策などからアパート経営に乗り出す人は増えるとみられ、トラブル防止を目的に規制を強化する。▼2面=破られた口約束
 土地の所有者が建てたアパートなどを業者が一括で借り上げ、入居者に貸し出す「サブリース」と呼ばれる契約が対象。入居者集めや管理は業者が行い、空室に関係なく毎月一定の家賃を支払う。不動産取引では通常、業者に様々なリスクの説明を法律で義務づけているが、サブリースはその対象にならない。個人の大家も不動産事業者で、対等な業者間の取引とみなされるため、消費者並みの保護の仕組みはなかった。
 しかし、近年は個人の大家を中心に「契約時に『30年一括借り上げ』『何もせずに安定した家賃収入』などと言われたのに途中で強引に減額された」「業者から契約解除を要求された」などの苦情が急増。日本住宅性能検査協会には過去5年間に477件の相談があった。
 そこで国交省は、同省の登録制度に参加する3735社に対するルールを改正し、9月から施行する。これまでは、将来的な家賃減額などのリスクを説明する義務は明示されていなかった。これを契約時に口頭や書面で行うように明記する。2018年7月からは違反業者を公表する。同省幹部は「大家が『契約時に聞いていなかった』というトラブルは減る」と話す。
 国交省によると、15年の新築賃貸住宅は37万8718戸で、前年比4・6%増と4年連続で増加。近年の金融緩和で、大家の資金調達が簡単になったことが背景にある。また、遊休地にアパートを建てれば相続税の節税にもなるため、昨年1月の相続増税後は建設に拍車が掛かっている。(峯俊一平)

朝日新聞 2016年8月11日
アパート経営「30年保証」、破られた口約束 減額・解約、事前説明なし
 「家賃は保証」などと誘われてアパート経営に乗り出した大家から、業者とのトラブルの訴えが相次いでいる。国土交通省は「大家も事業者」として規制強化に消極的だったが、訴えは今後も増えることが予想され、ようやく対策に乗り出す。だが、実効性を疑問視する声も出ている。▼1面参照
 相模原市のJR橋本駅からバスと徒歩で約25分。かつては雑木林だった場所にある2階建てのアパート2棟は7月上旬、約3分の1が空室だった。
 大家の女性(66)は14年前、大手賃貸住宅管理会社の営業マンに勧誘された。「30年間の一括借り上げ保証です」と繰り返しアピールされたが、「家賃は下がる」との説明はなかった。女性は「家賃は30年変わらない」と思い込んだ。相続税対策も兼ね、銀行から1億円を借り入れ、2棟を建てた。
 当初の家賃収入は毎月約126万円。しかし、8年が過ぎた頃から「周辺物件の家賃より高い」などと値下げを2回求められ、今は約106万円。契約書を見直すと、「状況に応じて家賃変更を協議する」といった趣旨の記載があった。女性は「あまりにも知識不足で、業者の言うがままに従ってしまった。更に減額されるとローンが返せず、アパートを手放さざるを得ない」と嘆く。
 千葉県茂原市の男性(62)も21年前、約1億円の借金をして市内にアパート2棟を建てた。大手賃貸住宅管理会社による「30年間一括借り上げ」。契約時には「4年目以降は家賃を2年ごとに原則3%上げる」との説明も受けたという。
 だが家賃は一度も上がらず、逆に6万円減って月約70万円に。2008年秋のリーマン・ショック以降は入居率が下がり、11年秋に同社からほぼ一方的に契約を解除された。入居者は一斉に退去。約1年間は家賃収入がほぼゼロになり、返済計画が狂った。
 契約書に中途解約を可能とする条項があった。男性は「契約時には解除の説明はなかった。相手は一枚も二枚も上手のプロ。個人では対抗出来ない」と話す。
 大手各社は「誤解のないよう丁寧な説明を心がけている」「家賃更新時は(大家に)理解を得られるよう訪問して説明している」などとコメントしている。
 ■元営業マン「世間知らず狙った」
 「世間知らずで、プライドが高く、人に相談しなさそうな人を狙った」。賃貸住宅管理会社の元営業マンはそう明かす。特に「狙い目」だったのは教員や医者、公務員らだったという。
 まとまった広さの土地が比較的多い埼玉や千葉などで集中的に営業。「相続税対策」や「老後資金の確保」などのメリットを語った。契約の際は大家を本社に招き、役員らと一緒に食事をするなど最大限の歓待をした。「いわゆる催眠商法のようだった」とも。
 大家が「本当に家賃は下がらないのか」と尋ねても、「下げるわけない」「信頼関係です」と言い張った。10年目以降は2年ごとに家賃を協議する契約になっているが、「大家には10年目までまったく説明しなかった」と振り返る。
 別の賃貸住宅管理会社の元社員は「アパート建築の時点で利益は回収できた」と語る。1億円のアパート建設を同社が自ら請け負うことで40%の4千万円が利益になると証言。大手ゼネコン関係者は「利益は10%が業界の常識。40%なんてあり得ない」と驚く。
 12年末の自民党の政権復帰後、相次ぐ金融緩和で市場に資金が余っている。日本銀行は今年3月のリポートで、サブリースをはじめとするアパートの大家向けへの、地方銀行や信用金庫からの貸し出しがここ数年で急増していると指摘。地方には有力な貸出先が少ないため、だぶついた資金が回っている形だ。
 折からの超低金利に加えて、昨年1月からは相続増税に。業界では「有利な資産運用で、節税にもなる」といったうたい文句で営業が過熱しているという。
 元社員は「アパートは増え過ぎている。近い将来に家賃トラブルはもっと増えるだろう」と話す。
 ■規制対象業者は1割
 アパートのサブリースをめぐるトラブルに対して、監督官庁の国交省は当初、規制に消極的だった。
 アパートを経営する大家は「あくまでも事業者」とのスタンスからだ。消費者の場合は業者が不利益な情報をわざと隠すなどすれば、消費者契約法によって契約を取り消すことができる。だが、「事業者」である大家は原則対象外だ。国交省は「事業者間の契約は互いに納得の上で結んだもの。民間契約に干渉できない」との立場だった。
 一方、サブリースの問題に詳しい三浦直樹弁護士は「プロの賃貸住宅管理業者と資産の運用を目的にした個人の大家とでは、情報や交渉力に大きな格差があり、大家は実質的には消費者に近い」と話す。
 08年秋のリーマン・ショック後は、大家らからの相談が頻発した。社宅として多くの部屋を借り上げていた企業がリストラを進めたことで空室が激増、賃貸住宅管理業者が相次いで契約解除などに踏み切ったためだ。こうした状況も後押しし、国交省は現行制度の範囲内で業者に説明の徹底を求める規制強化を決めた。
 ただ、不動産コンサルタントの長嶋修さんは「説明を義務化しても、結局は現場の運用次第だ。強引な営業や大家とのトラブルをなくすために、家賃の減額リスクは従来の契約書とは別の書面を作るなど強調して説明することが求められる」と指摘する。
 また、新たな規制の対象になるのは国交省の任意の登録制度に参加する3735社。大手業者の大半が参加しているとはいえ、全国約3万2千社の約1割だ。長嶋さんは「中小も含めてより多くの業者がトラブル防止を徹底する仕組み作りが必要だ」と話す。(峯俊一平、水沢健一、中村信義)

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