2016-09-21(Wed)

基準地価 商業地9年ぶり上昇 住宅地は25年連続下落

危うさ潜む地価上昇 投資マネー主導鮮明に リニア効果

----国土交通省が20日発表した2016年7月1日時点の基準地価は、全国商業地が前年比0.005%のプラスとわずかながら9年ぶりに上昇に転じた。
外国人観光客が増え、店舗やホテル用の地価が上がった。
マイナス金利を受けた不動産投資が地方に波及し、札幌、仙台、広島、福岡4市の商業地上昇率は6.7%と三大都市圏の2.9%を上回った。

東京・銀座の地価は、リーマン危機前の2008年を上回り、バブル期のピークに迫った
 
全国の住宅地は0.8%の下落、全用途は0.6%の下落だった。
いずれも25年連続のマイナスだが、7年連続で下げ幅を縮めた。
 
商業地の地価がマイナス圏から脱したのは、景気回復を背景にオフィス需要が堅調に推移し、訪日客が集まるホテルや商業施設の収益性が高まったためだ。
広島県や福岡県は前年の下落から上昇に転換。商業地が上昇した都道府県は前年の12から15に増えた。

危うさ潜む地価上昇 投資マネー主導鮮明に 訪日消費の動向カギ
 2016年の基準地価は札幌市や広島市など地方中核都市で上昇が鮮明になった。追い風となったのは、マイナス金利や訪日外国人の増加などを背景とする中心地の再開発だ。もっとも、投資マネーが主導する地価の上昇には危うさも潜む。地価が上がり続けるかどうかは、訪日客の動向など実需が鍵を握る。

基準地価、名古屋商業地4年連続上昇 リニア効果、名駅西側にも
 2027年のリニア中央新幹線の開業を見据えた名古屋駅周辺の再開発の動きが、名古屋市の商業地の地価を押し上げている。国土交通省などが20日に発表した16年7月1日時点の基準地価は、名古屋市の商業地で5.3%の上昇と4年連続のプラスとなった。

これまで開発が進んできた名駅東側だけでなく、西側にもリニア効果が表れ始めている。
 
名古屋駅太閤通口(西口)すぐそばの太閤通口交差点。この北西角に前年比32.3%のプラスと、商業地の上昇率で全国1位となった名古屋市中村区椿町1の「井門名古屋ビル」がある。
 
その北側に東海旅客鉄道(JR東海)が今春買収した結婚式場「ザ・グランドティアラ名古屋駅前」がある。リニアのターミナル駅の建設予定地に隣接する場所だ。
(いずれも日本経済新聞)

平成28年都道府県地価調査
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2016/index.html




以下引用


平成28年都道府県地価調査について
平成28年9月20日
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo04_hh_000117.html
国土交通省では、平成28年都道府県地価調査の結果をとりまとめましたので、お知らせいたします。
●都道府県地価調査について
 都道府県地価調査とは、国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎年7月1日時点における調査地点の正常価格を調査・公表しているものであり、昭和50年から実施されています。
●平成28年調査地点数
 21,675地点(宅地:21,168地点、林地:507地点)
●調査結果
 調査結果は、土地総合情報ライブラリー(http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2016/index.html)にて公表しておりますので、ご覧ください。
 ※個別地点の価格については、平成28年9月21日(水)掲載予定(当日はアクセスが集中するため、非常につながりにくい状況が予想されます。)

国土交通省土地・建設産業局地価調査課地価公示室 
TEL:(03)5253-8111 (内線30353)
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日本経済新聞 2016/9/21 4:00 東海
基準地価、名古屋商業地4年連続上昇 リニア効果、名駅西側にも
 2027年のリニア中央新幹線の開業を見据えた名古屋駅周辺の再開発の動きが、名古屋市の商業地の地価を押し上げている。国土交通省などが20日に発表した16年7月1日時点の基準地価は、名古屋市の商業地で5.3%の上昇と4年連続のプラスとなった。これまで開発が進んできた名駅東側だけでなく、西側にもリニア効果が表れ始めている。
 名古屋駅太閤通口(西口)すぐそばの太閤通口交差点。この北西角に前年比32.3%のプラスと、商業地の上昇率で全国1位となった名古屋市中村区椿町1の「井門名古屋ビル」がある。
 その北側に東海旅客鉄道(JR東海)が今春買収した結婚式場「ザ・グランドティアラ名古屋駅前」がある。リニアのターミナル駅の建設予定地に隣接する場所だ。
 東側に比べ再開発が遅れてきた名駅西側だが、リニア開発に伴う関連用地買収や、再開発の期待から地価が上昇した。椿町13のビジネスホテルで28.0%、椿町19の店舗事務所兼共同住宅では22.9%上がった。
 開発自体も進む。椿町南側ではビジネスホテル「ダイワロイネットホテル名古屋太閤通口」が営業を始めたばかり。飲食店ビルの建設など複数のプロジェクトも進行中で、地元にビルを所有する関係者は「椿町周辺の土地の実際の取引価格の上昇率は基準地価よりもさらに高い」と語る。
 愛知県全体でも商業地の上昇率は2.4%と4年連続で上昇した。なかでも名駅のある名古屋市中村区が17.8%と高い上昇を示している。名古屋市の上昇幅(5.3%)は微増だった全国平均を大きく上回り、大阪市(8.0%)には及ばないものの、東京都区部(4.9%)より高い。
 名駅西側が上がった背景には、名駅東側に大型オフィスビルが相次ぎ完成し、西側に出張者向けのホテルや飲食ビルが必要とされている側面も大きい。
 東側でも名駅3丁目の「名駅古川ビル」の上昇率が32.0%と商業地で全国2位だった。今年3月に全面開業した「大名古屋ビルヂング」をはじめ、「JPタワー名古屋」「シンフォニー豊田ビル」などが完成。来年には「JRゲートタワー」が全面開業する。
 三鬼商事によると、名駅東側から新栄周辺までの「名古屋ビジネス地区」の8月末の空室率は6.74%。「これだけオフィスビルが供給されているのに、前年から0.12ポイントしか上がらなかった。製造業中心に需要がある」(同社名古屋支店)。
 名駅南側でもプリンスホテルが進出するなど、駅周辺の開発は当面続く。それにけん引されるように、金山駅がある中区金山4丁目(金山共同ビル)の地価も23.1%上昇。リニア効果は当面続くとの見方は多い。


産経west 2016.9.20 18:33
基準地価】爆買い一服でも、依然高い不動産需要 ホテル絶好調
中心部の商業地は上昇が続いている=大阪市中央区(安元雄太撮影)
 国土交通省が20日発表した都道府県地価(基準地価)では、訪日外国人の増加に伴い、関西では大阪や京都を中心に観光地の地価が大きく上昇した。近年、関西の経済成長を牽引してきた中国人観光客らの「爆買い」は一服し、購入単価は下落したものの、客数そのものは増えており、ホテルを中心に不動産需要を押し上げている。マイナス金利の導入に伴い、投資家のお金は債権から不動産に向かっており、特にホテルへの投資が過熱している。(織田淳嗣)
 大阪府観光局によると、府内への訪日外国人数は、上半期で450万人と過去最多を更新。関西国際空港への格安航空会社(LCC)の就航便数の拡大が後押ししており、通年でも過去最多の昨年(716万人)を上回る勢いだ。
 それが商業地の基準地価上昇の追い風になっている。道頓堀の戎橋付近に今年新たに設けられた基準地は、いきなり1平方メートル1100万円をつけ、大阪圏で2番目の価格となった。心斎橋筋商店街近くの大阪市中央区南船場では、1平方メートルあたりの地価が昨年の415万円から今年は535万円へと100万円以上も上昇。対前年比上昇率は全国の商業地で3位となる28・9%を記録した。
 大阪府不動産鑑定士協会の池木俊博氏は「中心部の商業地は上昇が続いている。基準地価は実勢より割安感がある」とも説明する。
 大阪市内は外国人観光客の増加に伴うホテルの建設ラッシュに沸いている。不動産サービス大手のCBRE(東京)によると、平成30年末ごろまでに、27年3月末比2割強増の5万9000室程度となる見込みだ。
 大阪府不動産鑑定士協会の調べでは、投資家が大阪市中心部のホテルへの投資に期待するリターンを示す「期待利回り」は5・09%。ホテル経営は客足の増減というリスクを抱えるため、期待利回りは高くなるのが通例だが、大阪市中心部の場合は梅田のマンション並みの水準にとどまっているという。同協会の飛松智志氏は「投資家の多くが、現在の大阪のホテルマーケットを安定的とみなしている」と解説する。
 ただ、投資の過熱を指摘する声もある。
 中国人らの「爆買い」そのものはピークを過ぎた。中国当局が外国旅行1回あたりの買い物額に上限を設ける資本規制を設けたためで、心斎橋筋商店街振興組合の前田雅久事務局長は「爆買いは全国的に『終わった』状況。客足は増えても単価が下がり、売上高はピーク時に比べ厳しくなっている」と明かす。その上で「ホテルの宿泊料金は今後、価格競争になるのではないか」と予想する。
 ホテルの建設ラッシュについても、「計画段階で、すでに将来の不足数(需要予測)を上回っている可能性がある」(飛松氏)と指摘する声もある。
 観光客増に支えられている地価上昇だが、実需と乖離(かいり)すればブレーキがかかる可能性がある。


日本経済新聞 2016/9/21 1:08
危うさ潜む地価上昇 投資マネー主導鮮明に
訪日消費の動向カギ
 2016年の基準地価は札幌市や広島市など地方中核都市で上昇が鮮明になった。追い風となったのは、マイナス金利や訪日外国人の増加などを背景とする中心地の再開発だ。もっとも、投資マネーが主導する地価の上昇には危うさも潜む。地価が上がり続けるかどうかは、訪日客の動向など実需が鍵を握る。
■路線価の5倍
 福岡県の商業地は前年の0.2%下落から1.1%上昇に転じた。けん引したのはホテル建設ラッシュが続く博多駅周辺だ。18年度までの新規供給客室は1000室超。用地の入札は過熱ぎみで「2月には大阪のデベロッパーが路線価の5倍に近い高値で落札した」(金融機関)という。
 全国の商業地の上昇率トップ10(11地点)のうち、東京は2カ所のみ。名古屋と大阪に加え京都や金沢でも25%以上の上昇地点が出た。都市未来総合研究所の平山重雄氏は「06~07年のミニバブル期と同じ傾向。東京の物件取得が難しくなり、投資資金が地方に流れている」と話す。
 広島東洋カープの25年ぶりのリーグ優勝に沸く広島市の中心部では15%を超す上昇地点が出た。ここ数年、ヘネス・アンド・マウリッツ(H&M)やパルコなど大型商業施設の開業や改装が相次ぎ、集客力が増している。
 異常値のような数字も出始めた。住宅地の上昇率が27.3%と全国1位になった北海道の倶知安。ニセコのスキーリゾートを目当てに別荘を建てたい外国人の購入希望が殺到している。将来のホテル開発を見越した青田買いも盛んで、林地の上昇率は全国トップの23.8%だった。
 訪日客はなお増えている。しかし、1人当たりの旅行支出は4~6月に前年同期比で1割近く減った。訪日客の消費拡大を当て込んだ不動産の争奪戦が、いつまでも続くとは限らない。
 住宅地には変調の兆しがある。東京都多摩市や神奈川県鎌倉市は上昇から下落に転じ、千葉県船橋市や横浜市は上昇率が鈍った。文教地区の名古屋市千種区の上昇率は昨年の4.1%に対し、今回は1.8%。「マンション価格が一戸建てを上回ったのが理由」(東京カンテイ)という。
 マイナス金利で運用難が極まり、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)やゆうちょ銀行は不動産投資に乗り出す方針だ。しかし、それは必ずしも実需を伴った投資とはいえない。
■立地で選別も
 今後は立地による選別が強まりそうだ。昨年12月に地下鉄東西線が開通した仙台市では、新駅の近くに1割を超す上昇地点が出た。一方で、住宅地の下落率4位には神奈川県三浦市の尾上町が入った。東京圏だが、交通の便が良くない。
 三井住友トラスト基礎研究所の北村邦夫氏は「女性や高齢者の就業が増えており、人や企業が駅の近くに集まる傾向がある」と指摘する。


日本経済新聞 2016/9/21 1:09
不動産市況、足元は天井感 取引額減少に転じる
 足元では不動産市況のピークアウトも懸念され始めている。都市未来総合研究所によると、1~8月の不動産取引額は2兆6665億円と、前年の同じ時期に比べ2割減少した。減少は2012年末に第2次安倍政権が誕生して以来初めてだ。不動産各社や海外勢が購入を控えている。東京都心などでは価格が上がりすぎ、もうけが出にくくなっていることが背景にある。
 「無理して土地を仕入れる必要はない」。ある不動産大手のトップは、社内にこんな号令をかけている。海外勢からも「高すぎて様子見」(米系不動産ファンド)といった声が出ている。円高基調が強まり、海外勢からみて日本の不動産の割安感が薄れた面もある。今はむしろ利益確定している段階だ。
 都心部では上昇の勢いに陰りも出てきた。2月に不動産投資信託の日本リテールファンド投資法人が東京・銀座で購入した商業ビル。価格は3.3平方メートルあたり2億2000万円と極めて高い水準にのぼった。一方、8月末に阪急電鉄が同じ銀座で購入した土地は3.3平方メートルあたり1億4423万円だった。物件の種類が違うので単純比較はできないが、半年で4割弱安くなった。依然として「どんな用途でも採算をとるのは難しい」と不動産業界でささやかれるほどの高値水準だ。阪急電鉄では「用途は検討中」としている。
 不動産各社は2007年のミニバブル時に高値で物件を買い、後に多額の損失を出した経緯がある。三菱地所は新宿区内の日本テレビゴルフガーデン跡地などで886億円、東急不動産も現在は東急プラザ銀座となっている土地などで270億円、それぞれ損失を計上した。足元の不動産市況はそうした「苦い記憶」を思い起こさせるような動きになっている。


日本経済新聞 2016/9/21 1:07更新
基準地価、全用途なぜ下落 公示地価と異なる動き
 国土交通省が20日発表した2016年7月1日時点の基準地価は、全国の商業地が9年ぶりに上昇に転じたものの、全用途は0.6%の下落だった。今年1月1日時点の公示地価や路線価は8年ぶりの上昇だったが、わずか半年で下落に転じたのだろうか。
 公示地価が上昇、基準地価が下落となったのは調査地点の違いが大きい。今回、基準地価を調べた2万1675地点のうち、公示地価と同じなのは1割未満の1627地点にすぎない。
 公示地価は基本的に都市計画区域内を対象とするのに対し、基準地価は都市計画の区域外の地点が多く含まれる。今回の調査地点では約3500カ所が区域外にあたる。都市計画区域外はもともと大規模な開発を想定していない場所が多く、地価が上がりにくい。実際、今回の基準地価を都市計画区域内の地点に限ると0.2%の下落、区域外だと2.4%の下落と大きな違いがある。
 ここ30年ほどの推移をみると、基準地価に比べ公示地価の振れ幅が大きいことが分かる。バブル期に公示地価は一時、2割を超す上昇率になったが、基準地価の上昇率は1割強にとどまった。ミニバブルと言われた07~08年には、公示地価がプラス圏に浮上したのに対して、基準地価はマイナスのままだった。
 国交省は公示地価について「土地取引や相続税評価の目安として活用されるとともに、金融機関の担保評価や企業が保有する土地の時価評価の基準としても使われている」と説明する。基準地価は調査時点や対象区域で公示地価を補完する役割があるという。
 1月から半年間の変化を知るには、公示地価と基準地価の共通地点の変化を見るのがいい。国交省によると、住宅地は0.4%、商業地は1.3%の上昇だった。昨年7~12月の上昇率をみると住宅地は0.4%、商業地は1.1%だった。商業地の上昇ペースが加速していることが見て取れる。
 このほか国交省が四半期ごとに発表する地価動向報告もある。主要都市の中心部の地価を先行して把握するための指標で、調査地点は少ないが速報性に優れている。最新の調査では、訪日客消費の伸び悩みで上昇率が縮小した地点が出た。
 基準地価は訪日客拡大による都市部の地価上昇が目立ったが、すでに変調のサインが出ているのかもしれない。(木原雄士)


朝日新聞 2016年9月20日16時51分
商業地の全国平均、9年ぶり下げ止まり 基準地価
 国土交通省は20日、7月1日時点の基準地価を公表した。商業地の全国平均は前年から横ばい(0・005%上昇)で、9年ぶりに下落が止まった。3大都市圏(東京、大阪、名古屋の各都心部への通勤圏)に加え、地方の拠点都市でも再開発が加速したことが大きい。ただ、調査地点の半数以上で下落が続いており、地価上昇に全国的な広がりはまだ見られない。
 商業地は、3大都市圏で2・9%上がった。それ以外では1・1%下がったが、札幌、仙台、広島、福岡の「地方中核4市」に限ると6・7%の上昇。大都市や中核都市の活況が全国平均を引き上げた形だ。約5千の調査地点別でみると、上昇は3割超にとどまり、横ばいが2割弱、下落が5割超となった。
 一方、住宅地は全国平均で0・8%下がったが、前年の1・0%減よりは改善した。下落率は7年連続で縮まっており、0%台は9年ぶりだ。ただ、約1万5千の調査地点別でみると、6割超で下落している。
 4月の熊本地震の影響で、熊本県では住宅地、商業地、工業地とも1%を超える下落となった。全国の都道府県で唯一、いずれも下落率が前年より拡大している。地震被害の大きかった益城町島田の住宅地は9・8%下落し、全国で最も落ち込んだ。
 基準地価は、土地売買の目安として毎年9月に公表される。国交省が3月に公表する公示地価、国税庁が7月に示す路線価とともに、全国各地の地価の動きをあらわす指標として定着している。(石井潤一郎)


日本経済新聞 2016/9/20 16:52
基準地価、商業地9年ぶり上昇 訪日客けん引
住宅地は25年連続下落
 国土交通省が20日発表した2016年7月1日時点の基準地価は、全国商業地が前年比0.005%のプラスとわずかながら9年ぶりに上昇に転じた。外国人観光客が増え、店舗やホテル用の地価が上がった。マイナス金利を受けた不動産投資が地方に波及し、札幌、仙台、広島、福岡4市の商業地上昇率は6.7%と三大都市圏の2.9%を上回った。
 ・東京・銀座の地価は、リーマン危機前の2008年を上回り、バブル期のピークに迫った
 全国の住宅地は0.8%の下落、全用途は0.6%の下落だった。いずれも25年連続のマイナスだが、7年連続で下げ幅を縮めた。
 商業地の地価がマイナス圏から脱したのは、景気回復を背景にオフィス需要が堅調に推移し、訪日客が集まるホテルや商業施設の収益性が高まったためだ。広島県や福岡県は前年の下落から上昇に転換。商業地が上昇した都道府県は前年の12から15に増えた。
 札幌など地方中核4市の商業地上昇率は9年ぶりの大きさで、東京圏(2.7%)や大阪圏(3.7%)を上回った。周辺地域から経済活動や人口が集まり、商業施設やホテル用地などの需要が増えている。訪日客に人気がある京都市や北陸新幹線の開業効果が続く金沢市も2割を超す上昇地点が出た。
 全国で最も地価が高かったのは東京・銀座の「明治屋銀座ビル」。周囲は人通りが多く、再開発が盛んな地域だ。地価は1平方メートルあたり3300万円と、リーマン危機前の08年(3000万円)を上回り、バブル期のピーク(3800万円)に迫った。
 商業地に比べると住宅地の回復の足取りは重い。三大都市圏は0.4%上昇と前年と変わらず。名古屋圏の上昇率は0.5%と前年の0.7%と比べて鈍化した。低金利が需要を下支えしているが、上昇の勢いを欠く。住宅地が上昇した都道府県は前年の8から5に減った。
 地域別では三大都市圏の伸び悩みと地方の二極化が目立った。低金利で行き場を失った投資資金が不動産市場に流れ込んで地価を押し上げてきたが、高値警戒感も出ている。三大都市圏の全用途上昇率は1.0%と、前年の0.9%とあまり変わらなかった。
 札幌など中核4市を除く地方圏の全用途は1.4%下落した。人口減少という構造問題を抱える地方は依然として厳しい。秋田県は住宅地が3.4%、商業地が3.8%の下落。人口減少や高齢化が全国でもっとも進んでおり、地価の下落率も全国1位だった。

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