2017-02-11(Sat)

持続可能な住宅市場へ政策の大転換を 

不動産融資15%増(12兆2806億円)で最高に 16年、大規模緩和で
16年の新設住宅着工、6・4%増 低金利が戸数押し上げ  アパート融資、供給過剰で空室リスク


日本経済新聞)社説:持続可能な住宅市場へ政策の大転換を (2/8)

◇16年の新設住宅着工、6・4%増/増税前駆け込み反動減から回復/国交省
低金利が戸数押し上げ
 国土交通省は1月31日、2016年(1~12月)の新設住宅着工戸数が前年比6・4%増の96万7237戸になったと発表した。2年連続で前年を上回った。08年8月のリーマンショックの影響を受けた09年以降の年間統計の中では、14年4月の消費増税前に駆け込み需要が集中した13年に次ぐ2番目に高い水準。要因として、住宅ローンの低金利が続き着工戸数を押し上げたことを挙げている。
(日刊建設工業新聞)

不動産融資15%増で最高に 16年、大規模緩和で
 日銀は9日、全国の銀行による2016年の不動産業向け新規貸出額が前年比15.2%増の12兆2806億円になったと発表した。年間としては過去最高だった。全体の新規貸出額は10.4%増の48兆3988億円で、不動産向けが4分の1を占めた。
 日銀が導入した大規模金融緩和やマイナス金利政策を背景にした低金利で、オフィスビルやマンションなどの不動産向け融資が伸びた。また不動産投資信託(REIT)にも資金が向かった。
 信用金庫による16年の不動産向け新規貸出額は8.7%増の2兆4357億円となり、同じく最高となった。
(共同通信)

◇アパート融資、供給過剰で空室リスクも  
 超低金利と巨額の緩和マネーに刺激されて不動産取引が活気づき、融資が伸びたのは経済活動が上向いたことの裏返しだ。ただ地銀などの融資がアパートを含む不動産向けに偏重し過ぎると財務の健全性を損なうリスクもあり、金融当局には不安の種になっている。
 アパート融資は2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったのを機に急増した。それまで相続税を納める必要がなかった人も広く対象に含まれるようになったことが背景にある。
(日本経済新聞)




以下引用



日本経済新聞 2017/2/8付
社説:持続可能住宅市場へ政策の大転換を


 住宅建設が増えることは景気にはプラスだが、持続可能な水準なのか疑問を抱かざるを得ない。
 2016年の住宅着工戸数が96万7千戸と前年を6.4%上回った。消費増税前の駆け込み需要で膨らんだ13年以来の水準だ。なかでも貸家が前年比で10.5%増になった。低金利に加え、節税対策で貸家を建てる人が増えている。
 人口が減っている地方でも貸家が大幅に増加している点は首をかしげざるを得ない。業者が一括で借り上げて家賃収入を保証する契約方式が後押ししているが、一部でトラブルも発生している。
 全国で空き家が急増しているように、住宅はすでに量的には足りている。人口に続いて20年ごろには世帯数も減少に転じることを考えれば、新規建設よりも既存住宅の有効活用へ、住宅政策の重点を大胆に移す必要がある。
 日本では住宅の建物の価値は築20年を超すとほぼゼロになる場合が多い。かつての土地神話を背景に「土地さえ評価すれば建物は無視してもいい」という市場慣行があるためだ。これでは家を適切に修繕する動機づけにならない。
 まずは、しっかりと維持管理してきたかどうかが中古住宅の価値に反映される仕組みが要る。その方が購入者も安心できるだろう。
 そのためには建物を柱や壁などの構造部分と内装・設備部分に分けて評価する必要がある。シロアリ対策をすれば構造部分の耐用年数は延びるし、給排水管を変えれば設備の価値は回復するはずだ。
 すでに大手住宅メーカー10社で構成する「優良ストック住宅推進協議会」は、自らが供給した物件を対象に土地と建物を分けて査定している。建物では構造と内装・設備で別々に評価している。
 住宅金融のあり方も問われている。アパート建設向け融資はすでに過熱気味だ。一方で土地に加えて建物の価値も評価して住宅ローンを提供する金融機関は少ない。
 住宅の再建築率が低い点も大きな問題だ。住宅着工戸数全体に対する、古い物件を壊して建てた住宅の割合を示す指標で、14年度は9.1%と調査を開始した1988年度以降で最低になった。
 古い物件はそのままで農地などに住宅がどんどん建っている。これでは空き家がますます増える。
 持続可能な市場にするためには住宅政策を抜本的に改め、住宅を誘導する区域を自治体がしっかりと定めることも必要になる。
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日刊建設工業新聞 [2017年2月1日2面]
16年の新設住宅着工、6・4%増/増税前駆け込み反動減から回復/国交省
 ◇低金利が戸数押し上げ
 国土交通省は1月31日、2016年(1~12月)の新設住宅着工戸数が前年比6・4%増の96万7237戸になったと発表した。2年連続で前年を上回った。08年8月のリーマンショックの影響を受けた09年以降の年間統計の中では、14年4月の消費増税前に駆け込み需要が集中した13年に次ぐ2番目に高い水準。要因として、住宅ローンの低金利が続き着工戸数を押し上げたことを挙げている。
 着工戸数の内訳は、持ち家(注文住宅)が29万2287戸(前年比3・1%増)、貸家が41万8543戸(10・5%増)、分譲住宅が25万0532戸(3・9%増)。
 分譲住宅のうちマンションは11万4570戸(0・9%減)だった。マンションの減少要因として、首都圏と近畿圏で前年同水準を維持したものの、中部圏の落ち込みが響いたことを挙げている。
 一方、住宅を除いた民間非住宅建築物の16年の着工床面積は0・9%増の4480万平方メートルで、3年ぶりの増加となった。主な用途別に見ると、事務所が515万平方メートル(8・5%減)、店舗が602万平方メートル(0・7%減)、工場が798万平方メートル(9・0%減)とそれぞれ減少したが、倉庫869万平方メートル(9・3%増)の増加が全体の増加につながった。


SankeiBiz 2017.2.10 06:16
過去最高の12兆2806億円 15%増 16年不動産融資 
大規模緩和の低金利が追い風 
P)建設中のマンション。日銀の金融緩和で不動産向け融資が増えマンションなどの建設が活発だ(ブルームバーグ)【拡大】
 日銀は9日、全国の銀行による2016年の不動産業向け新規貸出額が前年比15.2%増の12兆2806億円になったと発表した。年間としては過去最高だった。全体の新規貸出額は10.4%増の48兆3988億円で、不動産向けが4分の1を占めた。
 日銀が導入した大規模金融緩和やマイナス金利政策を背景にした低金利で、オフィスビルやマンションなどの不動産向け融資が伸びた。また不動産投資信託(REIT)にも資金が向かった。
 信用金庫による16年の不動産向け新規貸出額は8.7%増の2兆4357億円となり、同じく最高となった。
 日銀は先月公表した地域経済報告(さくらリポート)で、住宅投資の動向を取り上げ「一部に供給過剰感が出てきている」と指摘した。みずほ総合研究所の徳田秀信主任エコノミストは「人口が減少していく中、地方の不動産向け融資を中心に警戒感を持っている。今後、動向を注視していく必要がある」と語った。
 16年10~12月期の銀行による不動産向け新規貸出額は、前年同期比9.7%増の2兆6416億円だった。
 日銀が都市銀行や地方銀行など国内の139の銀行と265の信用金庫を調査した。


NHK 2月9日 12時39分
不動産業向け融資が過去最高に マイナス金利で
日銀によるマイナス金利政策を背景に、国内の銀行が、去年1年間にマンションなど不動産業向けに新たに融資した額は、前の年より15%余り増えて過去最高となったことがわかりました。
これは、日銀が、国内の139の銀行を対象に新規の融資を調査してまとめたもので、去年1年間に、銀行が企業や個人に対して融資した額は48兆3988億円と、前の年に比べて10.3%伸びました。
 このうち、不動産業向けに新たに融資した額の合計は12兆2806億円と、前の年と比べて15.1%伸びて過去最高となりました。
 これは、日銀が去年2月にマイナス金利政策を導入したことなどを受けて、不動産業者や不動産に投資するファンドの間で、マンションやオフィスビルに投資するための資金を銀行から借り入れる動きが活発になったためです。
 また、個人が節税や投資目的にアパートなどを建設するための資金を借り入れる動きも広がっており、賃貸住宅を建設する個人向けの融資額は3兆7860億円と前の年に比べて21.1%増加しました。
 このため日銀は、不動産の投資が過熱しないかどうか賃貸住宅の市場などの動向を注意深く見ていくことにしています。

時事通信 (2017/02/09-10:59)
不動産融資、3年連続最高=マイナス金利で14%増-16年
 日銀は9日、2016年の銀行や信用金庫の不動産業向け新規融資額が、前年比14.0%増の14兆7163億円に達したと発表した。バブル期の1989年(11兆5243億円)などを上回り、3年連続で過去最高を更新した。マイナス金利政策を背景に、不動産関連企業の借り入れが高水準で推移しており、「ミニバブル」の発生を懸念する声も出ている。
 新規融資額は、都市銀行や地方銀行など139行と265信用金庫の合算。16年の伸び率は15年の水準(6.6%)を上回り、増加ペースが一段と加速している。


日本経済新聞 2017/2/10付
昨年の不動産融資 最高に
節税アパート・REIT拡大 新規に12.2兆円
 日銀が9日発表した「貸出先別貸出金」によると、2016年の金融機関による不動産融資は前年を15.2%上回る12兆2806億円だった。統計を遡れる1977年以来で過去最高だ。地価上昇で不動産投資信託(REIT)向け融資などが増えた。「バブル」といえるような状況にはないものの、節税を目指したアパートの過剰建設などひずみも広がる。金融庁や日銀は少し警戒のレベルを引き上げている。
 15年の不動産業向け新規融資の伸びは6%で、16年の伸びは2倍以上になった。新規融資全体でみると16年は10.4%増の48兆3988億円と97年以来の高水準を記録し、これも4分の1を占める不動産向けが伸びの原動力になっている。
 不動産向けの貸出残高は昨年12月末で70兆3592億円と70年3月末以降で過去最高だ。477兆9094億円に上る総貸出に占める不動産の割合は15%だった。
 追い風は地価上昇だ。国土交通省によると、16年10月1日時点で高層マンションなどが集まる100カ所のうち地価上昇は82カ所で下落はゼロ。20年の東京五輪をにらんだ大規模な都市開発や訪日客増への期待から土地の先高観が台頭。海外のヘッジファンドなどによる多額のマネーを呼び込むとともに、銀行の不動産関連融資が膨らんだ。
 16年に日銀がマイナス金利政策を導入したことで、運用難の銀行にとっても値上がりが見込まれるREIT向け融資の魅力が増した。ファンドなどの運用会社に潤沢な資金が集まり、REITの時価総額は現在、約12兆円とマイナス金利を決めたときに比べ1割増えている。
 大手銀は破綻した時に返済の優先順位が低い劣後ローンと呼ばれるややリスクの高い貸し付けなども増やすなど貸出先の開拓に躍起だ。不動産向けに加え、公共事業増による建設や宿泊施設関連などの融資が軒並み伸びたのも16年の特徴だ。
 個人の不動産投資も活発だった。16年の新規貸し出しで不動産と並び増加が目立ったのは個人向けで、前年比2割近く多い17兆7119億円。一部は住宅ローン向けが押し上げたとみられる。
 6件の賃貸物件を保有する建設会社勤務の男性(45)も今年、都内に新たな投資マンションを購入する予定だ。米金利上昇などで「超低金利には持続性はなく、今のうちに購入したい」と語る。
 アパートなどの貸家建設も大きい。国交省の住宅着工統計によると、15年度は4年前よりも3割強多い38万3千戸に拡大。16年度は4~12月だけで前年同期比12%近く多い33万戸に達した。
 アパートを造ると課税する際の資産の評価額が下がり、相続税の節税効果が期待できる。もっとも「人口減社会での貸家の大幅な着工増は実需に見合わず、融資行動がいびつだ」(ニッセイ基礎研究所の上野剛志氏)と批判的な声も出ている。
 ある日銀幹部は「不動産業全体では実需の裏付けがある」としつつも、「地方都市を中心に空室が増えると不動産価格の下落につながり、経済にとってマイナスに働く」と話している。



日本経済新聞 2017/2/10 2:30
アパート融資、供給過剰で空室リスクも  
リスク置き去りの活況 空室増え延滞懸念


 超低金利と巨額の緩和マネーに刺激されて不動産取引が活気づき、融資が伸びたのは経済活動が上向いたことの裏返しだ。ただ地銀などの融資がアパートを含む不動産向けに偏重し過ぎると財務の健全性を損なうリスクもあり、金融当局には不安の種になっている。
 アパート融資は2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったのを機に急増した。それまで相続税を納める必要がなかった人も広く対象に含まれるようになったことが背景にある。
 節税目的とはいえ、人口が減るなかで過剰供給になれば、融資の返済原資である家賃収入が落ち込む。建設請負業者が一定期間、家賃保証するのが一般的だが、空室率に応じて保証額が下がる契約になっている場合も多い。
 速いテンポで供給が増え続ければ、返済負担に苦しむ個人が増える恐れがある。「節税効果以上に融資の返済負担が重くなるような本末転倒のケースも増えかねない」(金融庁幹部)
 貸し出し競争の激化でノンバンクなどが審査基準を大幅に緩めているといった問題を指摘する声もあった。金融庁は将来、過疎などで空室が増え、返済が滞るリスクなどを銀行が適切に借り手に伝えているかも調べる。
 もっともアパート経営を始めるのは一定規模の土地を所有している人が多く、銀行側からみればその土地を担保にした融資の貸し倒れリスクは小さい。日銀の黒田東彦総裁が昨年12月の記者会見で「金融機関のリスク管理上の悪影響が懸念される状況にはなっていない」と話したのはそのためだ。
 金融庁幹部は「東京では不動産向けといっても千代田・中央・港の都心3区とそれ以外で状況は異なる」と指摘。全国で地価が高騰したバブル期とは様相が異なるとみている。
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日本経済新聞 2017/1/25付
貸家着工、8年ぶり高水準 16年40万戸超、地方で伸び
目立つ節税目的 空室増、バブル懸念も
 2016年の貸家着工が8年ぶりに40万戸を超える見通しになった。相続税の節税を目的にしたアパート建設が全国的に広がっているためだ。長野、鳥取、島根など7県の前年と比べた伸び率は30%を超えた。日本の世帯数は近い将来に減少に転じるとみられ、実需を伴わない「バブル」が発生しつつあると懸念する声も出始めている。
首都圏のアパートの空室率は15年夏ごろから急上昇
 国土交通省が月内に発表する16年の新設住宅着工戸数は、2年連続のプラスとなるのが確実だ。貸家が前年比1割増の42万戸前後となる見込みで、全体の伸びをけん引した。40万戸台は08年以来の高い水準となる。持ち家や分譲住宅は20万~30万戸台で、貸家が新設住宅に占める割合は4割を超える。
 背景には15年から始まった相続税の課税強化がある。貸家を建てると土地の評価額が下がり、相続税が減らせるため節税目的の建設が相次いだ。
 企業向けの融資が低迷するメガバンクをはじめ、地銀や信用金庫が競うように低金利のアパートローンに力を入れていることも建設を後押ししている。日銀によると、大家に対する新規貸し出しは16年1~9月に約3兆5千億円と前年同期比17%増えた。
 貸家ブームは地方にも広がっている。16年1~11月の地方圏の伸び率は11.7%と三大都市圏を上回った。28都道府県が2ケタの上昇率を記録し、島根、長野、富山、徳島、福島、鳥取、青森の7県は3割を超えた。
 貸家の急増に伴い、ひずみも生じている。
 不動産調査会社のタス(東京・中央)によると、首都圏のアパートの空室率は15年夏ころから急上昇している。神奈川県や千葉県、東京23区では35%前後に達する。業者が一定の家賃収入を保証するサブリース(転貸)方式を巡ってはトラブルもあり、国交省は契約時の説明を徹底させる対策を取った。
 日銀は1月の地域経済報告(さくらリポート)で、相続税節税や資産運用ニーズ、業者の積極的な営業スタンスなどが背景にあるという企業への聞き取り調査を公表した。「魅力の乏しい物件を中心に空室率の上昇や家賃の下落がみられる」との声を紹介し、供給過剰感の高まりで「先行きを慎重にみる向きが徐々に増えつつあるようにうかがわれる」とした。
 ニッセイ基礎研究所の岡圭佑氏は「実需を伴わない貸家建設がいつまでも続くとは考えづらい。すでにピークを付けた可能性がある」と指摘する。日本の世帯数が減少し始めると、すでに430万戸ある貸家の空き家がいっそう増える可能性もある。


日本経済新聞 2016/12/14 0:36
アパート融資の過熱警戒 金融庁、節税効果など実態調査
 相続税の節税目的でアパート経営に乗り出すケースが増えている。部屋の借り手が見つかれば問題ないが、首都圏や人口減の地方で空室が増える兆しが浮かんできた。地方銀行などによる関連ローンの残高も急増していることから、金融庁は融資の過熱感を懸念。節税効果が薄まり、アパート経営者の負担が増える恐れもあるため、近く金融機関を通じた実態調査に入る。
 アパートローン急増の背景には2015年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことがある。相続財産から控除できる金額が縮小。これまで相続税を納める必要がなかった人も対象になる見込みで、税金を安くするために借金をしてアパート経営に乗り出す人が増えている。
 金融庁は地方銀行105行を対象とし、特にアパートローンを伸ばす銀行などを抽出して年明けにも実施する。お金を借りる側に不利益な条件になっていないか調べる。
 金融庁は金融機関に節税効果をうたった事業者らの提案書を提出させて、1件ごとに節税につながるかどうかを点検する。実際に相続が発生するときに、アパートの資産価値がローン残高を上回っているような場合など、納税額が増えて結局は節税につながらないケースも出てくるとみて警戒を強めている。
 アパート経営では、一般的に建設請負業者が一定期間の家賃収入を保証する契約になっている。ただ空室率に応じて2年ごとに保証額を切り下げるなど、思わぬ形で大家の負担が増えるケースがある。修繕費を負担する必要があることを十分に認識せずにアパート経営を始める人もいる。
 節税効果が疑わしかったり、アパート経営の収支が赤字だったりする事例が多ければ、金融機関に検査・監督で問題点を指摘し、是正を促す。将来的な貸し倒れリスクが銀行の財務の健全性に与える影響という観点ではなく、ローンを借りている個人(施主)の実態把握に力点をおいて調べる方針だ。

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