2017-02-22(Wed)

家賃減収 大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」

賃貸物件の急増 サブリースの問題点 マンション投資 アパート経営の一括借り上げ

◇家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」
----家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。
 
サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。
(朝日新聞 2017年2月22日)


◇サブリースの構造的な課題。賃貸物件の急増にみる、その問題点とは?
(HOME'S PRESS 2017年 02月16日)

◇サブリース家主への減額説明義務化 登録業者に限定 有効性に疑問の声
(全国賃貸住宅新聞 2016年08月22日)

◇アパート経営の一括借り上げは本当にメリットがあるか?
(ZUU Online  2017年2月21日 18時37分)

◇マンション投資にまつわる詐欺の種類とその対策とは
(投信1-2017.02.19)





以下引用



朝日新聞 2017年2月22日03時21分
家賃減収、大家提訴へ レオパレス21「10年不変」


http://digital.asahi.com/articles/ASK2P5HZ6K2PUTIL04V.html
 家賃収入は10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県の男性(80)が22日、サブリース大手「レオパレス21」(東京都)を相手に、減額分の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こす。同様の減額事案は全国で相次いでおり、少なくとも100人以上のオーナーが一斉提訴を検討している。
 サブリースは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組み。しかし、思うように入居率が上がらず、オーナーへの支払いを減らし、トラブルになるケースが相次いでいる。国土交通省は昨年9月、契約時に「将来的に家賃が減る恐れがある」との説明を業者に義務づけた。
 訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパート(20戸)を建て、2005年1月に同社と月額77万7800円のサブリース契約を結んだ。同社は「30年間、賃料は減額しない」と説明。契約書では「賃料は当初10年間は不変」と明記されたが、経営難を理由に11年10月に約10万円の減額を求め、男性はやむなく受け入れた。だが業績の回復後も家賃は戻らないことから、男性は家賃の増額と、交渉を始めた16年7月からの差額約81万円の支払いを求めている。
 一部オーナーで作るレオパレス・オーナー会(名古屋市)によると、同様に減額された会員100人以上も訴訟を検討。前田和彦代表は「倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど」と話す。
 同社の広報担当者は「家賃を増額した例もあるが、当物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている。裁判所の調停による解決を目指したが、先方が取り下げた」としている。(峯俊一平)
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HOME'S PRESS 2017年 02月16日 11時06分
サブリースの構造的な課題。賃貸物件の急増にみる、その問題点とは?


[オピニオンリーダー]株式会社ネクスト HOME'S総合研究所 副所長 兼 チーフアナリスト中山登志朗
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00176/
・黒田バズーカが招いた不動産市場への資金流入
量的緩和からマイナス金利まで次々とうち出された「黒田バズーカ」
2013年4月、アベノミクスの第一の矢として放たれた異次元金融緩和=「黒田バズーカ」は、日銀が国債だけでなく、REIT、ETFの大量購入も合わせて実施し、市中銀行を通じて大量の現金を供給することと、低金利に誘導することによって資金需要を喚起させることを主な目的としていた。
 しかし、有望な融資先が突然現れる筈もなく、プロパー融資案件は低金利だからといって増大せず、専らマンション・デベロッパーの開発用地購入資金、およびリテール融資では唯一拡大し続けてきた住宅ローン融資へと振り向けられた。要は不動産開発および購入に資金が流入したと言える。
 これによって住宅ローン金利は一段と低下し、2013年9月には「東京オリンピック・パラリンピック」が決定したこともあって、今後開催地である”トウキョウ”への資金流入が拡大するとの思惑から、マンション需要がさらに拡大した。並行して2014年4月に実施された消費税率8%への引き上げ、および2015年1月の相続税率の改定=実質引き上げによって、実需層と土地持ち富裕層(実需層と投資家層)両方の不動産購入を促進させることにもなった。
 また、黒田バズーカはインフレ期待を高めることによってストック市場においても株高傾向、円安傾向をもたらし、短期間での株価上昇で潤った国内投資家の資金と円安で2割程度安価に見えるようになった海外投資家の資金が相次いで不動産市場に向けられたため、特に投資性向が高い東京都心部および湾岸エリアでのマンション需要が拡大して、新築および中古マンションの価格が確実かつ明確に上昇していった。
・経済構造と資金需要がミスマッチ~合致したのは不動産マーケットだけ!?
ただし、異次元金融緩和による資金需要は、プロパーもリテールも、これらの条件や経済イベントが重なった不動産関連の購入案件が中心で、しかも都市圏や大規模政令指定都市に限られた事象ということもあって、地方圏での資金需要はアベノミクスによる金融緩和の「恩恵」をほとんど受けられなかった。
 資金を市中に大量供給して「金余り」状態を創出し、低金利で借り手の心理的ハードルを下げれば法人、個人に関わりなく資金需要が沸騰して短期間でインフレ目標に達することができるだろうとの政府・日銀の読みは、結果としては、”トウキョウ”を中心とする都市圏には相応の(一時的な)効果が認められたものの、全国的に見ると外れたと言わざるを得ない。
 90年バブルとその後の「失われた20年」を経験し、投資・消費することに極めて慎重なポジションを取り続ける日本人の心理を斟酌し、それを打破できなかったことがアベノミクスの「限界」であったと見ることもできる。
 また、日銀は金余り政策を実行しているのに、金融庁は金融機関の融資先については依然厳しい審査を要求し続けており、金融機関は“貸したくても貸せない”というジレンマを抱える状況が続いている。
・相続税対策としての不動産購入&アパート経営が急増する理由
相続税を大きく軽減できる賃貸経営は、魅力的に見える
このような経緯で、都市圏の、それも不動産にほぼ限って投資と実需の資金需要が活性化し、利用価値の高い土地の地価も不動産価格も上昇したのだが、地方圏ではもともと実需が軟調である上に投資需要もほとんどなく、不動産をコアとした融資金額の拡大は望めない状況にあった。
 そこに、2015年1月から相続税が改正され、相続税の基礎控除は改正前の「5000万円+(法定相続人の数×1000万円)」から「3000万円+(法定相続人の数×600万円)」へとトータルで40%もの縮小が行われた。しかも、この措置によって相続税の申告割合(対象者)は改正前の4%から6%程度(つまり1.5倍)に拡大するとの試算があるように、比較的敷地面積の大きい戸建住宅に居住しているケースは地方圏に多く、相続税対象となるか否かは一概に地価の高い都市圏だけとは限らなくなった。
 こうした「環境変化」は人々を不安にさせるものだが、そこで注目され始めたのが「アパート経営」である。
 先祖から受け継いで子孫に継承すべき資産である土地に関する悩みは、特に課税科目の多い税金面で顕著だが、これに加えて相続税が改正=対象者が増加する上に実質的な増税となれば、継承すべき資産自体は大きく減ってしまうことになる。
 ただし、相続税が対象とする資産は、現金以外に不動産や株式・公社債などの証券類、生命保険や死亡退職金のように死亡が原因で相続人が受け取る財産(みなし相続財産)、その他の高額な物品(動産)、著作権や特許権、商標権などの権利に至るまで多岐に渡り、その評価方法は資産の種類によって異なっている。
 不動産については、賃貸物件を経営する場合には相続税評価額が30%軽減される措置が設けられており、さらに賃貸物件を建築した土地=貸家建付地の評価額は20%軽減される。相続税を大きく軽減できる賃貸経営は、対象者にとってそれだけで非常に魅力的に見えることは疑いの余地がない。
アパート経営の利点と「盲点」
実際に、「相続税対策」「家賃収入で建築資金返済」「空室対策として家賃保証」「家主代行で管理の手間なし」などの謳い文句が並ぶアパート経営は、相続税対策に有効で(しかも租税回避行為に該当する可能性もほぼない)、金融緩和の数少ない恩恵を受けて極めて低い金利(住宅ローン金利よりは高い)で建築資金が借り入れ可能であり、しかも最もイメージしやすいリスクである賃借人の確保についても家賃保証(相場家賃の70〜90%程度が保証される)によってその軽減策が用意されている等々、相続税対策に不安を抱える多くの土地持ち層にアピールした。
 もともと、アパート経営は以前から土地持ち層の資産管理や税金対策、何より安定的な現金収入を得る手段としてこれまでも活用され続けていたが、その様相を大きく変えたのが長期間のサブリースの仕組みである「一括借上システム」だ。
 アパート経営にとって最も大きなリスクは上記の通り賃借人が安定的に確保できるかどうか、つまり空室リスクである。そのリスクの低減を可能にしたのが「一括借上システム」ということになる。読んで字の如く、アパートを建築するよう専ら土地の所有者を勧誘した建設業者が、一定期間その建設したアパートを借り上げ、実際に賃借人が入居しているかどうかに関わらず家賃分の収入を保証するシステム=サブリースである。
もちろん、賃借人が想定できないようなエリア、具体的には郊外で駅からも遠く、生活利便施設もほとんどないようなところでアパート経営などできるはずもないから、建設業者が勧誘するような土地は一般的に賃貸ニーズもあると見込まれており、その家賃相場についてもプロとしての知見を有していると考えるものだが、実際にはそうではない。
 確かに借り上げ期間は30年など長期に渡るのだが、保証される家賃の固定期間は建設当初から短期間で終わることが多く、その後1年ないし2年ごとに状況を見て改定するという契約内容になっているケースがほとんどである。これを知らずに(多くは詳細な説明を受けていないと主張されている)契約するケースが多発し、訴訟に発展するケースも決して少なくない。
 なかには悪質と思われる特定の建設業者(サブリース業者の収益はIR情報を確認すれば分かるとおり、建設業の割合が多くなっている)に対して地主が集団で訴訟を起こす場合もあり、こうなると、既に単なる事実の誤認とか、地主と建設業者の認識の相違などと言える状況ではなくなっていることがわかる。
・新たな資金需要を開拓しにくい地方の金融機関がアパート経営を助長する側面も
特に問題となるのがその契約内容だ。「一括借り上げシステム」は想定される相場家賃が基準となって事業の収支が組み立てられており、アパートの建設資金を持たない多くの地主は、金融機関から事業資金を借り入れて、家賃収入を元に返済する計画となるが、その計画を立てる建設業者は、驚くべきことに全借り上げ期間、例えば30年に渡って新築時の家賃を維持する前提で収支計画を策定するケースもある。そんな杜撰な(不可能な)計画を元にすれば、「アパート建設目的で借り入れたローンの返済分を差し引いても毎月数十万円手元に残る」などという説明がまかり通ることになる。
 建設業者の中には、賃料の改定(引き下げ)に応じないと、賃借人を半ば強制的に当該物件から引き上げさせてしまうケースもあり、当初の収支計画が大きく変わって、資産継承&資産維持どころか、赤字が続いてアパート経営が立ち行かなくなり、資産を売却せざるを得ない状況に追い込まれることもある。
 地主の事業計画の見立てが甘かったと言えばそれまでだが、多くは全くの素人である地主に対してアパート経営を勧誘した建設業者の道義的責任(場合によっては法的責任)が問われる局面である。
 さらに問題を根深いものにしているのが、建設資金を貸し付ける金融機関の姿勢だ。
 書面が規定通り揃っているか、借主である地主の資産状況や与信、(建設業者の言うことを信じて将来の相続税に備え、子孫に資産を継承することを考慮して)前向きにアパート経営を始めようという地主の意思などを確認した後は、この30年間家賃が変わらないなどという前提で作られたアパート経営の収支計画に異論を挟むことなく融資を実行しているのである。
 本来であれば、この杜撰な事業計画に対して年間数%程度の家賃下落を折り込んで、返済計画についても指摘を行うべき金融機関が、ほぼ形式的な手続きのみで融資を実行しているという現状が、これらのアパート経営=「一括借り上げシステムによる不動産サブリース被害」を拡大させる一因になっていると言えるだろう。
 特に、日銀が2016年2月中旬からマイナス金利を導入してからというもの、金融機関が日銀に預け入れている資金の一部に0.1%の「付利」がつかなくなったため、早急に日銀に預け入れた資金の融資先を見つけなければならなくなったという事情もあり、アパート経営に関する借り入れを「有望融資先」にせざるを得なかったという拝見も垣間見える。
 もちろん、アパート経営しないかと勧誘した建設業者と、その説明を聞いて納得し、この仕組みを活用してアパート経営を始めた地主との問題で、金融機関は自らの判断に基づいて融資を実行しただけという立場であり、また、賃借人を安定的に確保しアパート経営がうまくいっている「成功例」も決して少なくはないが、地域金融を支える構成員である居住者に寄り添うことなく粛々と融資を実行する裏には、政府・日銀の金融緩和の恩恵を受けられずに、融資先が減少し続ける地方金融機関の現状が浮き彫りになる。
 アパート経営は、数千万円単位の融資実績につながるため、地方の金融機関にとっては依然として有望な貸付先、融資開拓先であり続けていることになる。
 ちなみに、借地借家法第32条には家賃の増減請求についての規定があり、同規定はサブリース契約にも適用されると最高裁が判断(平成15年10月23日判決)していることを根拠として建設業者は契約に基づいて家賃改定を申し出ていると主張しているが、同法は契約上の賃料を常に周辺の賃料相場に合わせることを要求しているわけではなく、上記判決の差し戻し審である東京高裁平成16年12月22日判決では、実際の賃料が周辺相場と相当乖離していると主張している建設業者からの家賃減額請求に対して、乖離を認めながらも契約時の家賃保証とそれを前提とする収支計画を尊重して、不況による融資利息と公租公課の軽減分程度の減額のみ認めている。
 この判決によって、一括借り上げシステムを活用した建設業者によるアパート経営の勧誘とその家賃設定および収支計画については、建設業者も計画に一定の責任を負うべきとの判断が為されと考えることはできるだろう。ただし、現状では多くの場合この判決に対応させて、建設業者が責任を負うことなく、あくまでも勧誘を受け入れアパート経営に着手した地主、および経済環境の変化による家賃減額に帰結できるよう、契約内容が変更されているケースがほとんどである。
 今後金融緩和もしくは金融自由化が進んで、例えば海外の金融機関の市場参入がさらに容易になれば、金利や各種手数料などにおいて競争が激化することは必至である。
 消費者にとって金融自由化はより魅力ある金融商品が開発される可能性を高め、歓迎されるべきことではあるが、金融商品販売法や金融商品取引法など様々なルールが制定されていることを踏まえ、消費者保護の観点から金融機関は個々の融資案件を精査し、具体的な融資条件などを再確認する必要があるのではないだろうか。
 金融機関、特に地方圏の金融機関のサービスはその地域の血流となる資金の確保と融資先の安定経営によって支えられていると考えれば、「一括借り上げシステム」によるアパート経営の収支計画を精査し、時には計画の抜本的見直しや中止、もしくは別の資産運用方法を提案するなどの“ホスピタリティ”が金融機関側に求められる。
資産継承&資産維持どころか、赤字が続いてアパート経営が立ち行かなくなり、資産を売却せざるを得ない状況に追い込まれることもある
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全国賃貸住宅新聞 2016年08月22日
サブリース家主への減額説明義務化
登録業者に限定 有効性に疑問の声


http://www.zenchin.com/news/2016/08/post-2939.php
 9月から賃貸住宅管理業者登録制度に登録する企業は、サブリース契約の際、家主に借り上げ賃料の減額について書面に明記し口頭での説明が必須となる。
今回の改正事項についてサブリース問題を減らす上での進歩とみる見方がある一方、有効性を疑問視し、借り上げ保証をうたうハウスメーカーの営業に対する規制も設けるべきだとの声も上がっている。
 国土交通省は、9月1日に、賃貸住宅管理業者登録者制度の規定と業務処理準則を改正する。
改正内容の一つに、サブリースの借り上げ家賃を減額する可能性について家主への説明責任を明確にした。
今回の改正は3回にわたり行ってきた検討委員会のとりまとめの結果を踏まえた。
検討会の委員として参加した公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(東京都中央区)の塩見紀昭副会長は「これまで、一部のサブリース事業者は、家主にリスクを説明せず、一方的な家賃の減額や解約など乱暴なことを行ってきた。家主への説明責任を入れたことは進歩」と話す。
だが、あくまで登録制度は任意だ。
優秀な登録業者以外は野放しの状態になっているということは本末転倒であり、登録制度の法制化が緊急の課題と塩見副会長は述べる。
改正の内容が、すべての賃貸管理事業者にいきわたるためには、宅建業法のように賃貸管理に関する業法の制定が必要だが、その見通しはまだ見えない。
さらに、サブリースビジネスの構造がこの問題を根深いものにしている。
借り上げ保証をうたい、地主にアパート建築を進めるのはハウスメーカーの営業だ。
サブリースで安定的な賃料収入があることを切り口にするが、あくまで建築請負契約とサブリース契約は別物である。
今回の改正内容は管理業者に対しての義務であり、建築営業に対しては何らの強制力も持たない。
建築営業時の言及が業界課題
「アパートを建ててから賃料減額の説明を聞いたとしても、家主側は今更ノーと言えない。サブリース会社と提携関係にある建築会社にも連帯責任を課すべき」サブリース被害対策弁護団団長の三浦直樹弁護士はこう主張する。
同弁護団は年間50~60件、家主からサブリースの相談を受ける。
地主に対して長期の借り上げをセールストークにしてアパート建築の請負だけ先にやり、サブリース契約は引き渡し後が多いという。
東建コーポレーション(愛知県名古屋市)の左右田稔社長は過去のインタビューで「当社では、新築提案時に将来的な借り上げ金の減額について必ず言及する。こうした細かな点も正直に話していれば建築後に問題になることは少ないはずだ」と語っている。
だが、同社のような姿勢を持つ企業が業界のうちどれだけあるかは定かではない。
業界を横断し、賃貸管理の協会と建築の業界団体で、共通の自主ルールを作っていくことが求められる。
実態に即した法改正が必要
サブリース問題は、賃貸ビジネスの構造そのものに絡む。
本紙では、2013年から断続的にサブリース問題を取り上げてきた。
5年後に賃料が3%ずつ上がると建設会社の営業マンの口車に乗せられアパートを建てたが、10%の減額、いきなりの契約打ち切りを経験した家主など生の声を聴いてきた。
転貸借ではサブリース会社側が借主になる。
借地借家法では、借主保護に手厚い。
その解釈がサブリース会社側にも適用され、家主側が泣き寝入りするケースが見受けられる。
賃貸管理の業法制定もそうだが、実情に即した法律の在り方、業界ルールづくりなどを、家主と管理会社が一丸となって取り組んでいくべきだ。
<賃貸住宅管理業者登録制度の改正の概要>
(1)登録規定の改正事項
■登録に関し、事務所ごとに管理事務6年以上の実務経験者、または賃貸不動産経営管理士の有資格者設置を義務化。
■業務及び財産の分別管理状況の国への説明形式を簡素化。
■登録の更新申請時、直前の事業年度の業務・財産の分別管理について状況報告を行っていれば、同内容の書面添付を省略。
(2)賃貸住宅管理業務処理準則の改正事項
■貸主への管理受託契約の重要事項説明と成立時の書面交付を実務経験者が説明、記名押印することを義務化。
■転貸の場合、賃貸人に対する賃貸借契約に関する重要事項説明、書面交付、記名押印を実務経験者が行うことを義務化。
■サブリースの際、貸主に説明すべき重要事項として、現在・将来の借り上げ家賃の変動条件を明記。
■サブリース業者から機関事務の再委託を受けた登録業者に対し、貸主への重要事項説明、契約成立時の書面交付、管理事務報告を義務化。
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ZUU Online 2017年2月21日 18時37分
アパート経営の一括借り上げは本当にメリットがあるか?


http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20170220/zuuonline_140159.html
不動産投資をしているオーナーにとって一番のリスクは、言うまでもなく空室になることです。部屋が空いてしまえばその部屋の家賃収入が0になる一方、借入金返済や固定資産税などの支払い、修繕費などの支出は継続しますので、これでは一体何のために不動産投資をしているのか分からなくなってしまいます。
 そこで、最近オーナーに人気なのが、一括借り上げ(サブリース)契約です。これは所有する物件に空室が出たとしても、契約上最低限の家賃保証はするというものです。大手ハウスメーカーや賃貸アパート建築会社が、新たに建物を建てるオーナーに対して提案をするケースが多いようです。
■一括借り上げとは
 法的側面からの一括借り上げとは、オーナーが所有する不動産投資物件の部屋を不動産会社やハウスメーカー(以下サブリース業者)が借り上げ、さらにその会社が実際の賃借人に貸し出すものです。オーナーからすると、契約期間中は空室リスクに気を使う必要がなく、安定した収入が得られます。しかし、サブリースの家賃はサブリース料を差し引かれますので、、オーナーの手取りは小さくなります。
 所有する物件の所在地などによって異なりますが、おおよそ5~10%程度差し引かれるケースが多いようです。
■一括借り上げのメリット
 次に一括借り上げのメリットですが、何と言っても空室リスクの心配がなくなることです。周辺の家賃相場と比較すると手取り家賃は少なくなりますが、家賃収入が大きく減ってしまうことや、まるっきり入らなくなるということは回避できます。家賃の未納が発生した場合でも、サブリース業者が立て替えを行ってくれます。
 また、一般的にサブリース業者が家賃収受や入金管理、賃借人からの修繕クレームなどの対応、空室になった場合の募集業務なども行いますので、オーナーにとっては手間がかからない点も大きなメリットと言えるでしょう。サラリーマンなどは本業を持っているため、不動産投資に時間を割かれることは避けたいと思う方が多いのではないかと考えられます。
■一括借り上げのデメリット
 しかし、一括借り上げにもデメリットは存在します。前述の通り、サブリース料を差し引かれるため、通常の周辺相場と比較して5~10%低い金額がオーナーに支払われます。当然、収益が低くなる点は理解しておきたいところです。
 また、よく「家賃30年一括保証」と銘打ち、オーナーに安心感を与えるサブリース会社もありますが、実態は2年から5年ごとに最低保証家賃を見直すケースが多いようです。サブリース会社の家賃の減額は、最高裁で適法と認められたケースもあります(平成15年10月21日判決)。仮に2年ごとの見直しで一部屋2千円の家賃減額改定がなされた場合、10年間では5回引き下げが行われますので、当初家賃から1万円減額されることとなります。
 さらにサブリース契約は、20~30年の長期契約になりますが、出口戦略で当該物件をサブリース契約期間中に売却する場合、違約金としてかなりのペナルティーが発生する場合もあります。賃料の4~6か月分となるケースが多いようですが、この負担は相当なものだといえるでしょう。
■運用するうえでのポイント
 サブリース契約は、オーナーに安心感を与える点では有効な手段の一つです。しかし、サブリース契約を締結しなくても十分利益が上がることもあります。そこでサブリース契約を締結する前に、もう一度必要なポイントをおさらいしていきましょう。
 1つめは、「不動産投資は不動産経営だと認識すること」です。不動産投資をするということは、物件を手に入れ、家賃収入を得て、さらにいろいろな経費を差し引いて最後に税金を支払うというもので、会社経営と同じです。不動産投資を行うに当たっては、その土地に賃貸ニーズがあるのか、周辺相場はどうなのかなどのマーケティング活動から始まり、少しでも安い経費で抑える工夫をしたり、将来の修繕に備えたりするなど経営者の視点が必要です。あくまで一括借り上げに固執することなく、将来の賃貸需要まで考慮に入れたうえで不動産投資を行いましょう。
 2つめは、当該物件の立地です。都心や周辺に学校や職場などが点在するなど、もともと賃貸需要がある物件にサブリース契約を付ける必要性はありません。サブリース契約の損得をじっくりと比較してみましょう。
 3つめは、契約書のチェックです。もし、サブリース契約を締結することを決断した場合、賃料見直しまでの免責期間、契約解除に関する項目、更新料や敷金、礼金の取り扱いなど、不明な点は必ず事前に明らかにしておきましょう。
 ここまで「一括借り上げ」のメリット・デメリットを紹介してきました。しかし、そもそも論として空室リスクの少ない条件において適正かつ納得のできる賃貸利回りのアパート経営を目指すべきです。また、その実現を共にできる信頼のおける不動産会社をパートナーとしたうえで、状況に応じて一括借り上げの利用を検討するがベストではないでしょうか。(提供:アパート経営情報)
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投信1-2017.02.19 08:00
マンション投資にまつわる詐欺の種類とその対策とは


http://www.toushin-1.jp/articles/-/2710
不動産投資が一部の富裕層だけのものだったのも今は昔。不動産に関する書籍が書店には溢れ、さらにはインターネット上にも不動産投資に関するサイトは無数にあります。特に不動産物件を掲載するサイトの登場により、個人でも投資用物件の情報収集は非常に容易になりました。
頭金を用意せずとも不動産投資ができるフルローン投資を謳っているサイトもあり、早い人では20代から取り組んでいる人もいます。しかし多額のお金が動くこと自体は今も昔も変わりませんし、口八丁手八丁で詐欺まがいの物件の売り込みや投資の勧誘をしてくる輩がいることも変わりません。
それでも今は情報収集が容易になったので、そういった詐欺手口、もしくは本当の詐欺に関して先制攻撃的に対策をすることもできます。代表的なマンション投資詐欺、もしくは詐欺すれすれの詐欺手法をここではご紹介します。不動産投資は正しい知識を持って行えば、為替や株投資よりもリスクが少なく、手堅く稼げる投資の方法です。自衛の意識を高めて、損することのないように不動産投資を行ってください。
サブリース投資の罠とは
近年増加している不動産投資手法として、「サブリース」があります。これは不動産業者が施工から入居者の募集、そして管理まですべて行い、投資家は建築費を支払い、賃料から一定の手数料を支払えば、毎月入居者の有無にかかわらず安定した収入を得られるというものです。一見大変に条件が良く見えますが、実際にはNHKの番組でも取り上げられるなど、大きな社会問題にもなっています。詐欺まがいの案件も多いサブリース。どのような点が問題なのでしょうか。
同じ金額の収入がずっと保証されるかのように錯覚させる
まずサブリースで業者が言ってくるのが「入居者がいなくても収入が入る」という点です。つまり全くリスクがなく、安定した家賃収入が得られるわけですが、その話を聞くだけだと、例えば30年契約の場合、ずっと同じだけの収入が得られるかのように錯覚してしまうこともあるでしょう。
しかし不動産投資では常識ですが物件の経年数とともに家賃は必ず下がります。10年で1割、20年で2割は下がるものです。更に新しい物件がどんどん建てば商品競争力が下がってさらに家賃を下げざるを得なくなります。業者も「定期的に家賃の見直しは行います」など言ってきますが、具体的な金額を言ってくることは少ないでしょう。
最初は6万円で貸すことができていて、5万円の手取りになっていたとしても、5年後には5万円で手取りが4万円とどんどん減っていくこともあります。勝手にずっと同じだけの収入が入り、それで返済計画を立てていた場合には大きく計画が狂い、手取りよりも出ていくほうが大きな金額になることもあります。返済計画に支障が出ないように、家賃の減額は仕方がないとしても、その想定金額は確認をしておくようにしましょう。
相場を度外視した建築費やリフォーム費を請求
サブリースを行う業者は家賃から一定の手数料を差し引いて、投資家に渡します。募集などをしてくれて、管理もしてくれるので、手数料が発生するのは仕方がないと考える人もいるでしょう。むしろ空き部屋があっても賃料をくれるのですから、どうやって収入を得ているのか不思議に思う人もいるかもしれません。
実はサブリース業者は家賃収入以上に、アパートやマンションの建築費とリフォーム費で収入を得ています。サブリース契約を結ぶ際には、施工業者もその不動産業者もしくは指定業者に決められてしまうので、相見積をとることができません。相場よりもかなり高い金額の工事費になったり、必要以上に費度の高いリフォームを強いられたりすることもあります。
外壁塗装などは15年に1回でも十分ですが、5年に1回高額な補修を行わないと、契約を更新しないという悪徳な業者もいます。これも具体的な金額や回数を敢えて伏せておいて、投資家を騙すような手口に近いとして問題になっています。大家は泣く泣くリフォームをして高額な工事費を捻出しなくてはいけないので,利回りが大幅に悪化することもあります。
土地を持っている高齢者を対象にしているケースが多数 大手デベロッパーも
サブリースに関しては、出費が多くあることや、収入が必ずしもずっと同じ金額で保証されるものではない無いことを伏せて、魅力的な商品であるように言ってくる業者が横行しています。こういった業者の恐ろしいところは、テレビCMなどでも有名な業者が平気でそのようなことを言ってくることです。
通常、不動産関係の詐欺は泡沫な、夜逃げ前提の悪質業者が行ってきますが、サブリースの場合は大東建託やセキスイハイムのような大手デベロッパーも、土地を持っている地主などに「アパートやマンションを建てませんか?安定収入になり、お子様やお孫さんに資産を残せますよ」と言って売り込みをかけてきます。
大手だからと安心という消費者心理をついてくるのですが、その内訳は大家に多大な出費を強いる、悪徳業者と何らか変わりはありません。名前だけで勝手に信用せずに、まずは疑って掛かることが必要です。
海外マンション投資の罠
日本は少子高齢化が続いており、一部の都心を除けば不動産投資で安定した利益を得るのは困難になっています。そこで人口が増え経済も成長している海外の不動産市場、特に東南アジアや香港、中国への投資を募っている業者も増えてきています。信頼できる業者を見つけられれば、成長市場であることは確かなので投資対象にもなり得るのですが、海外のマンション投資を名乗った詐欺業者も多くいます。
日本では考えられないトラブルが起こる
海外、特に東南アジアは日本と比べて地価が安く、貨幣価値も安いので、日本人が老後を温暖な気候の中で過ごすのに適している、また経済の成長の中で富裕層がどんどん出現しているので、高級マンションの需要が増加しているという話を聞いたことがある人も多いでしょう。確かに投資をしやすく経済成長を遂げているのも事実です。
しかし日本人が良くも悪くも勤勉であるのに対し、東南アジアの人々はかなりルーズでもあります。マンションの施工が大幅に遅れた、図面と異なる設備で施工してしまった、マンションの建設が資金不足で凍結してしまった、などの日本では考えられないようなトラブルが頻繁に起こっています。
現地の人間と時には外国語でやり合わなくてはいけませんが、互いの言語の壁により満足な内容の交渉が不可能なこともあります。詐欺以前に日本人とは住む人達の考え方や常識、また犯罪の質などがまるで違うことを認識しておきましょう。
さらに投資ではなく、老後の移住を目的としていても移住するためには資産などのハードルが設けられており、すぐには住めなかったというケースも発生しています。裁判を起こそうにも日本国内ではなく現地で起こさなくてはいけないので、大変な労力を伴いますし、勝算も低いのが現実です。
業者が資金を持って逃げ出すケースも
日本人の業者が仲介をするケースはよく有りますが。そういった業者はわざと日立や住友といった日本人が信頼しやすい社名を何の関係もないのに名乗り、まるで関連会社であるかのように見せかけることがあります。そうして投資用の資金を募り、まとまった金になったところで会社をたたみ、雲隠れをして逃亡するということはよくあります。国内の業者であればまだ見つけやすく、裁判に持ち込めることもありますが、それでもリスクは高いといえるでしょう。
こういった業者は単純に物件を仲介するのではなく「この不動産を買えば必ず値上がりする、数年後に当社で買上げを行うので今とりあえず物件を抑えるための出資を募っている」など架空の物件で集金を行うこともあります。不動産投資の鉄則ですが、自分で見たもの以外は信用してはいけませんし、遠距離にあればそれだけ管理は困難になります。現地に安心して管理を任せられる業者がいないわけではありませんが、そういった業者を見つけるのは日本国内で同様のことを行うよりも、遥かに困難であることは間違いありません。
ツアーを実施して出資者を募る
現地で物件を見ないと信用できない、という投資家のために現地での建設風景を見学するツアーを実施する業者もいます。本当に投資用のマンションを建設している様子が見られれば良いのですが、信用に足る業者と思い込ませようと、言語の壁があることを良いことに、全く別のマンションの建設風景を見せる、虚偽の完成予想図を見せて実際に出来上がったマンションがまるで違い、想定していた富裕層が住んでくれないということもあります。
日本でも安全確保のための建材が使用されていないなどの問題がクローズアップされたこともありましたが、地震が日本と比べて少ない国ばかりとは言え、安全性が確保されているとも限りません。地価が上がると言っても日本よりも情報を得づらく、現地の信用に足る情報を満足に得ることができる人は非常に少ないでしょう。たしかに日本でのマンション投資と比べればハイリターンが期待できますが、リスクも非常に高く一種のギャンブルになっているのが実態です。
更に詐欺ではありませんが海外で売買をすることは為替の変動による下落リスクもありますし、税金の問題や国外への金銭の持ち出しに制限があることもあります。日本とは法律も常識も違うことは、常に意識し、常識を疑って掛かる必要があります。
悪質な勧誘電話とその詐欺手法
詐欺師が顔を見つけるための手段として、今も昔も王道であるのが、売り込みの電話です。しつこく電話をかけることで、相手の抵抗する意思を失わせる。もしくはいかにも掘り出し物のような、いい条件だけを伝えて、潜在しているリスクを伝えずに購入させるなど、勧誘電話に伴うトラブルは非常に多くなっています。詐欺行為、もしくは詐欺まがいの行為の基本だけにトラブルの事例と対策をよく知っておきましょう。
脅迫で投資を迫る
単純ですが最も多いのがこの手口です。電話でいかにも魅力的な物件であるかのように、物件を紹介し、その案件に「見るだけならば」「話だけならば」と乗ってきたら相手の思うつぼです。その購入希望者を洗脳するかのように、社内や閉鎖した空間に閉じこめて、イエスと言うまで帰さない、強引に印を押させるなどの脅迫行為はれっきとした犯罪です。
またもし相手が物件を見て断ってきたら「こちらも慈善事業でやっているのではない」「ここまでの自分の交通費を出せ」など態度を一変し、威圧するような態度で購入を迫る悪質な業者も数多くいます。不動産も宅建業者が取り扱っているものでしたら8日間はクーリングオフが可能です。業者の出す名刺を確認し、きちんと営業している業者かどうかをまずか確認することは必須です。
クーリングオフが“できない“といってくる業者もいますが、それは明確に詐欺行為です。ただし相手の事務所でこちらから出向いて契約を結んだ場合はクーリングオフも不可能になるので、注意しましょう。とにかく迂闊に契約を結ばずに、相手が押印を迫ってきたら「忘れた」などと言って切り抜けることです。
判断力を失った高齢者に投資を行わせる
不動産に限った詐欺行為ではありませんが、80歳を超え、軽い認知症を患っているような高齢者に強引に契約を迫り、高額な投資物件を買わせる悪徳業者もいます。子どもが親の財産を確認したら、知らないうちに不動産をかわされていた、よくわからない金融商品を買っていたというケースもあります。不動産はまだモノがあるだけマシであり、置物や装飾品などの霊感商法に巻き込まれた日には目も当てられません。
ただ投資物件を買うことを迫り、「いくら出資すれば毎月何円の配当がある、しかし最初に手数料が必要だ」などと言って手数料をせしめて消えてしまう業者もいます。そのような業者はソーラー発電投資などと絡めて出資を募ることも多いです。
防ぐためには親と同居を行う、親に印鑑を渡さないなどの対策が考えられます。なかなかいろいろな事情が絡んでくるので、親から通帳などを渡してもらうのは難しいでしょうが、親を守り、将来の自分を守るためと思って、しっかりと対策をしておきましょう。
都合の良い条件しか提示しない
詐欺とまではいかないかもしれませんが、悪徳な業者の中には、投資家にとって有利な条件しか説明せずに、リスクや条件の変更には触れず、契約の際も「多すぎるので省略します、あとは自分で読んでおいてください」と言って非常に小さな文字で注意事項を書き、購入者が読見にくい状況を作って有利に事を運んで、投資が成功する見込みが薄い物件を売ってくることもあります。
例えば固定金利で最初の5年だけ非常に低い金利であることを提示し、その後の返済期間では一気に金利が上がることを隠す、利回りが非常に良いとウリ文句にし、実際にその計算が相場より遥かに高い家賃で計算されていた、などのものがあります。
また瑕疵物件であることを隠して売りつけるものもいます。あまりに好条件なものは疑ってかからなければいけませんし、相場からかけ離れた好条件の物件などあるわけがないと思っておきましょう。
オーナーチェンジ物件を入居者と組んで高く売りつける
オーナーチェンジ物件は最初から入居者がいて確実な収入が計算できるために、非常に人気があります。しかし入居者がいつまでもいてくれるわけはもちろんありませんし、悪質な場合は入居者と不動産業者が繋がっていて、相場7万の物件なのに「家賃12万で賃貸中!」という名目で相場よりも高く売却。その後持ち主が変わった時点で入居者はすぐに出ていってしまうという手口があります。重要事項説明書で入居者の出入りや、瑕疵がないかなどは確認できますので、目先の利益に捕らわれず、慎重に判断をしましょう。
もっと悪質な詐欺とは
以下のものは詐欺まがいではなく、明確に詐欺と断定される犯罪行為です。取締も厳しくなってきているので、おおっぴらに行われることは減っていますが、今でも人の心の隙間に漬け込む犯罪としては、ポピュラーな存在です。
クラウド式に資金を募って計画倒産
最近様々な分野でもてはやされているクラウドファンディングですが、投資手法自体は昔から有るものであり、多くの人に「利益が出るから一口何万円で参加しませんか」と出資を募って、その資金をもとに資産の投資や運用を行うものです。リスク無しに必ず利益が出ることを保証するものではないことは、多くの方が理解しているでしょうが、クラウドファンディングで出資を募る人間、そして運営会社ともに詐欺を行うものはいます。
内容としては、到底遂行が難しい不動産投資計画を立案し、資金だけ集めて姿をくらます、最初は運用益を渡しておいて、信用されたところで資金を持ち逃げすると言った悪質な詐欺行為がクラウドファンディングではよく見られます。商品開発やイベント関係ではそのような詐欺行為が横行しており、今増えている不動産関係のクラウドファンディングでも同様の詐欺行為が行われる可能性は大いにあります。
詐欺に合わないためには、運用会社の実態や経営状態をまず調べる、社長の経歴などもチェックは必要です。また運用される不動産についても、提示されている利回りが得られる物件なのか、また本当にその会社が運用できるような物件なのかなど、細かく確認しなくてはいけません。クラウドファンディングが日本より盛んな、海外での詐欺事例を勉強しておくと良いでしょう。
手付金だけ支払わせて、姿をくらます
姿をくらます不動産関係の詐欺の中でも悪質かつポピュラーなのが手付金を支払わせ、そのまま持ち逃げする詐欺行為です。大金を一人から奪うのではなく、広く浅く多くの人を対象にそれぞれ手付金を奪うのです。数百万円程度ならば泣き寝入りする人も多いので、実体化しにくいこともあります。不動産の購入は通常は最初に10%程度の手付金を支払い、その際に業者からも詳しい説明が書面と一緒に行われます。
しかしそこでの説明が不明瞭で、実態のない物件の説明だけ行い手付金が支払われたら連絡を断つ悪徳業者がいます。そのような詐欺があった場合に1000万円まで保全金として関連団体が保証を行ってくれるのですが、1つの物件で多数の人間から手付金を搾取した場合も、1000万円までなので被害者が多ければ多いほど返金される可能性はなくなります。当然裁判を行うことになりますが、返済能力が詐欺会社に無ければ返ってくる可能性がない、返ってくるにしても時間が非常にかかるということになります。
デート商法
デート相手の恋心に突けこむ、大変卑劣な犯罪です。古典的ですが、それだけに人間にとって恋愛感情は何にも勝る感情であり、詐欺を行う時に利用しやすいのでしょう。よくある手段としてはお見合いパーティーなどで接触し、交際を重ねて相手と結婚を考えていることをほのめかします。
そして結婚のために二人でマンションを買おうと言って、多額の購入費用を自分の口座に振り込むように要求し消えてしまうというもの、また中にはある意味強者で、不動産業者の人間が独身で収入が多い人間をターゲットにして、交際と結婚を前提にして、物件を買わせて、その後やはり結婚の話をなかったことにしようと伝えて、マンションだけ買わせるというケースもあります。
男女問わず詐欺に合う人が多く、実際に訴訟が発生することも頻繁にあります。恋愛感情をたてに金銭を要求する輩には絶対に裏があると思いましょう。
原野商法
これも昔からある古典的な手法の一つです。海外の不動産投資の詐欺に似ており、山奥の土地など確認が難しい土地を売りつけることで、購入者に確認を行わせずに、売り抜けるというものです。昔多かったものでは、「新幹線が通るので、地価が上がる」「温泉が採掘されたので地価が上がる」など全く価値のない山野の土地を、これから値上がりするものとして高く売りつけ、実際には全くそのような予定はなく、投資家は価値のない土地だけが手元に残るというものでした。
最近では新たに「ソーラーパネルの設置用地として需要がある」「リゾート地として開発されるので値上がりする」と訴えて需要のない土地やマンションを売る手法も見られ、時代に対応した詐欺の手法を詐欺業者も常に採り入れています。高齢者しかいない家庭に上がり込んで、パンフレットを置いて強引な勧誘を行うなど、オレオレ詐欺にも似た悪質なものも多く見られます。
中には高く買い取るので、測量のお金だけ支払って欲しい、など手数料程度の資金を振り込ませ、そのまま姿をくらます業者もおり、少額なので訴える手間も面倒という消費者心理をついてくるものもいます。
地面師
記入不動産関係の詐欺業者の中で、最も悪質かつ知識がないと対抗がしにくいのが地面師です。地面師が恐ろしいのは、自分があずかり知らぬところで勝手に詐欺が進行していくことです。内容としては登記制度に関する法律の盲点を付いて、本人でないのに勝手に土地や物件の名義を書き換えてしまい、勝手に売買を行って手付金を搾取する、担保にして借金を行い、それを踏み倒し、請求は本来の名義人のもとにいく、また中には本当に売買をしてしまうこともあります。
実印は住所転記を第三者として行えば、勝手に作り変えることも以前はできましたし、そうすれば印鑑証明書も発行できます。更に土地の権利書も以前は紛失したと言えば、第三者でも再発行が可能でしたので、他人の土地を悪徳な詐欺業者が扱うこともできたのです。
さらに登記簿原本は誰でも閲覧できるので、それをコピーし名前だけ変えて偽造する業者もいます。もちろん法律の対策も進んでいるので、今ではこのような手法は難しくなっていますが、悪徳業者は業者でまた新しい詐欺手法を編み出しており、いたちごっこになっているとも言えます。この地面師は通常一人で行うものではなく、詐欺集団が組織的に行うことが多くなっています。
それだけに詐欺の対象もかなりの富裕層であることが多く、個人投資家でもあまり資産を持っていない人はターゲットにはなりにくいですが、油断しているといつターゲットになるかはわかりません。さらに自分の土地が売られていたということだけではなく、自分が買おうとしていた物件がそのような詐欺物件だったということもあります。
その場合は当然発覚したら本来の所有者に返さなければいけません。手付金などの支払ったお金は詐欺業者に手元に一度渡っていますので、返ってくる可能性が低いです。対策としては、謄本の所有権を移転しているので、その移転日付が新しいものに警戒をすれば未然に防げることもありますが、プロでもなかなか見抜くことは難しいこともあります。
まとめ
マンションなど不動産投資詐欺の手法には古典的なものから、現代的な要素を持ったものまで、大変多様な手法があります。しかし基本的に「美味しすぎる話はむやみに信用しない」「飛び込みの業者の話は聞かない」「自分で実際の物件を見て、自分の目で判断する」といった不動産に限らない、詐欺に合わないための鉄則を守っていけば、殆どは防げるでしょう。
ただし法律の抜け穴を利用したような、地面師などの詐欺行為はやはり個人では対策が難しいこともあります。信用に足る不動産業者の勉強会に参加する、新聞や雑誌をチェックするなど、見識を広げる努力は常に欠かさないようにしましょう。
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