2017-05-02(Tue)

不動産融資 バブル期超え 12兆2000億円

「アパートローン」の急増が主因  超低金利政策のゆがみ拡大 

不動産融資バブル期超え 超低金利政策のゆがみ拡大
----昨年の銀行の不動産向け新規融資が前年比15・2%増の十二兆二千億円となり、バブル期の十兆四千億円を超えて過去最高になった。アパートなど貸家経営に乗り出す個人への「アパートローン」の急増が主因だ。背景には、預金にほとんど金利がつかず将来への不安が高まる中、超低金利で気軽に大金を借りて不動産に投資するサラリーマンが増加したことがある。一方、銀行が厳しい審査なしにお金を貸し込んでいるケースもあり、超低金利政策のゆがみが広がっている。
 (東京新聞)

◇貸付残高15%以上の増加 過熱気味の「アパートローン」引き締めで考えるべきこと
----昨年から引き続き過熱気味のアパートローンについて、金融庁が懸念を表している。この動きを受けて、不動産投資を行っている者の中にはネガティブにとらえるものとそうでない者とに分れてきているようだ。

----マイナス金利と相続税の増税が重なり、初めて不動産投資を行う人がこの2−3年圧倒的に増えた。属性のいいサラリーマンや専門職に付く人達も含まれる。

----特に地方では新築のアパートなら自己資金ゼロのフルローンでも融資が通ることが珍しくなかった。その結果2016年は過去最高のアパートローン貸付残高を記録したということだ。

----金融庁の調べでは前年比15%以上の増加である。これはバブル期並みの増加率である。
このマイナス金利政策と不動産投資のブームは地方の銀行にとって高利息が安定的に取れる貸し出しだった。

( ZUU online 2017/04/29)




以下引用

金融システムレポート(2017年4月号)
2017年4月19日 日本銀行
http://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/fsr170419.htm/
全文 [PDF 4,993KB] http://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr170419a.pdf
概要 [PDF 1,354KB] http://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr170419b.pdf

要旨:金融システムの総合評価
・金融市場の動向
・金融仲介活動の点検
・金融システムの安定性
・金融機関の収益力低下に伴う潜在的な脆弱性
・金融機関の課題と日本銀行の取り組み

・金融仲介活動の点検
----不動産市場は、全体として過熱の状況にはないと考えられるが、J-REIT等の物件取得が都市圏から地方圏に拡がっているほか、金融機関の不動産業向け投融資も増加している。今後、リスクプレミアムの過度な縮小や過度に強気な賃料見通しが生じることがないか、注意深く点検していく必要がある。


**********************************

東京新聞 2017年5月1日 朝刊
不動産融資バブル期超え 超低金利政策のゆがみ拡大

 昨年の銀行の不動産向け新規融資が前年比15・2%増の十二兆二千億円となり、バブル期の十兆四千億円を超えて過去最高になった。アパートなど貸家経営に乗り出す個人への「アパートローン」の急増が主因だ。背景には、預金にほとんど金利がつかず将来への不安が高まる中、超低金利で気軽に大金を借りて不動産に投資するサラリーマンが増加したことがある。一方、銀行が厳しい審査なしにお金を貸し込んでいるケースもあり、超低金利政策のゆがみが広がっている。 (渥美龍太)
◆拍子抜け
 「毎月入る家賃が年金の代わりになりますよ」。埼玉県内の会社員男性(38)は不動産業者に耳打ちされ、二〇一〇年から投資目的で東京都内にワンルームマンションの一部屋を買った。
 その後、所有する部屋数を三つに増やした。一部屋の価格は二千万~三千万円だが、業者が紹介する金融機関は購入のたびに全額を融資してくれた。無担保で頭金も不要。「拍子抜けするほど簡単に借りられた」。年収五百万円台の男性のローン残高は、ピーク時には七千万円を超えた。
 「流れ」が変わったのが昨年夏。保有していた三部屋のうち一部屋の「収支が悪くなった」と業者から報告があり、受け取る家賃を減らされた。市場では「貸家ラッシュ」で空室を抱えるアパートが増えていた。
 もともとこの部屋の収支は月八千円の赤字だった。「いずれ転売するから問題ない」と思っていたが、家賃の減額で今年四月から赤字は月二万円に増えた。
 リスクの高さに気付き一部屋を売却した。残り二部屋も転売先を探すが、貸家が増え価格が下落。今の査定価格で売れても二百万円程度の借金が残る。「自分に甘い部分があった」と男性。だが「業者や銀行の姿勢もおかしい」と憤る。
◆業者とタッグ
 「銀行と不動産業者が組み、無理な融資をしている」。全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(埼玉県所沢市)の佐々木延彦代表理事はこう説明する。協会への一六年の相談件数は、前年と比べ六割増えた。
 一六年の貸家建設戸数は、相続対策もあって八年ぶりの高水準だ。各地の地銀などは低金利下で何とか収益を出そうと、需要がある首都圏での営業活動を活発化。城南信用金庫(東京)の川本恭治業務本部長は「ウチは投機的な不動産に貸していないが現場はすさまじい。バブル期以外でこんな状況は記憶にない」と話す。
 一方で不動産調査会社のタス(東京)によると、アパートの空室率が東京、神奈川、千葉などで三割を大きく超えている。愛知県も三割近い。人口減もあって空室が増え続け、価格がさらに下がる可能性も。「今のプチバブルがはじければ、アパート建設に投資をしたオーナーの人生設計が狂う」(不動産アナリスト)との不安も高まる。


ZUU online 2017/04/29
貸付残高15%以上の増加 過熱気味の「アパートローン」引き締めで考えるべきこと
 昨年から引き続き過熱気味のアパートローンについて、金融庁が懸念を表している。この動きを受けて、不動産投資を行っている者の中にはネガティブにとらえるものとそうでない者とに分れてきているようだ。今後の展開と併せて考えてみよう。
 特に地方銀行向けに発せられた通告
 マイナス金利と相続税の増税が重なり、初めて不動産投資を行う人がこの2−3年圧倒的に増えた。属性のいいサラリーマンや専門職に付く人達も含まれる。
 特に地方では新築のアパートなら自己資金ゼロのフルローンでも融資が通ることが珍しくなかった。その結果2016年は過去最高のアパートローン貸付残高を記録したということだ。金融庁の調べでは前年比15%以上の増加である。これはバブル期並みの増加率である。低金利時代に地方銀行・信用金庫は利益をあげることが容易ではない。地方にある企業への融資だけでは売り上げ維持には厳しい状態であった。
 このマイナス金利政策と不動産投資のブームは地方の銀行にとって高利息が安定的に取れる貸し出しだった。担保も取れるため強気の不動産会社の営業もあり、途切れることなくアパートローンの申込がくる。企業への貸し出しよりも圧倒的に不動産投資への貸し出し中心になっていただろう。
貸し出しが引き締められると…
 金融庁が出した通告では、担保性や属性よりもその賃貸の事業性をもっと重要視するようにとのことだ。新築アパ—トを業者の作成した事業計画で購入する今までのような買い方ができなくなる。銀行によっては初めての賃貸経営者には融資を行わないケースも出るだろう。せっかくの売り上げ増加チャンスだが銀行にとって金融庁の指示は絶対である。
 融資基準が厳しくなると100%に近い借入で物件を購入していた人達が減り需要が下がる方向となる。収益物件の価格全体が下がり始めることも考えられる。2016年に融資と購入が活発であった時はサイト内物件の平均利回りが低くなったと発表されていた。逆に捉えると購入しやすい価格に戻り利回り平均も上がってくる可能性もある。ここは少し静観視すべきと考える投資家もいる。
 元々不動産投資とは地主や大家業が所有する物件を担保に行ってきた投資方法である。相続対策の額も億という単位の人達だ。分散投資対策もされておりその賃貸事業全体に対して行われるのがアパートローンの本来の姿なのであろう。そんな熟練大家たちの間でもこんなに融資が積極的だった時期はなかったと感じているらしい。
 実際ににわか大家の中には新築といえども空室を抱え、本業のサラリーから持ち出しているケースも少なくない。貸し出しの件数が増加している中、このような状態が深刻化し返済が滞るケースが出ると金融機関の財務に影響が出てくることを金融庁は懸念している。
しばらくは様子見、そして再開?
 これから初めてアパートローンをフル活用して不動産投資をする人には、参戦しづらい環境が続くであろう。しかし前述したようにその影響で購入しやすい物件も増えてくるとの見方もできる。中古で割高だった物件の価格が下がり、ある程度の自己資金がある人にとってはチャンスの訪れも期待できる。
 さらに一度様子を見ている金融機関のアパートローンもそれほど緊張感が続かないのでは、との見方をしている投資家もいる。地方銀行にとってやはり不動産投資への融資は手堅い。新参大家でも事業計画のしっかり持っている人もいないわけではない。彼らへの貸し出しができないままではこの低金利の時期ではそれこそ地方銀行が経営難に陥ってしまう。
 既にいくつか賃貸物件を保有している人は、狙っていた物件が購入射程範囲に入ってこないか注目し続けてみよう。そしてこれから不動産投資を始めようと考えている人は事業計画を作成することに集中してみる。物件を紹介した不動産会社の描く計画ではこれからは融資も通らない。
 さらには自身が返済に困る事態を招く。初心者でも勉強を重ね、力を着け具体的な事業計画をたてて融資を得ている人もまだいる。金融筋に引き締め感が出ているときでもそれをうまく利用して投資を続けることで成功する不動産投資家への道を進める。(片岡美穂、行政書士、土地家屋調査士)


NHK 04月25日 10時28分
日銀 地銀の不動産融資に警鐘
日銀は、東北地方を含む一部の地域で地方銀行による不動産業向けの融資が過剰になっているとして、市場の動向を十分に把握して融資の審査を行うべきだと、警鐘を鳴らす内容の報告書をまとめました。
 日銀は、国内の金融システムが抱える課題を、毎年、春と秋の2回、「金融システムレポート」という報告書にまとめて公表しています。
 日銀が4月にまとめた最新の報告書では、超低金利などを背景に、地方銀行による不動産業向けの融資が急増している現状を分析しています。
 それによりますと、一部の地域では、不動産業向けの融資残高が、人口や土地の価格、それに金利などから推計した適正とみられる水準を、大幅に上回っているとしています。
 具体的には、九州・沖縄地方で日銀の推計を18%余り上回っているほか、中国地方で11%余り、東北地方で10%余り上回っています。
 特に、相続税の節税対策などで建設が増えている賃貸住宅向けの融資については、すでに空室が目立つ地域もあるとして、地方銀行に対し、市場の動向を十分に把握して、融資の審査を行うべきだと警鐘を鳴らしています。
 日銀は、今年度に行う金融機関に対する考査=立ち入り検査などで、賃貸住宅向けに過度な融資が行われていないかを重点的に調べる方針です。


毎日新聞2017年4月19日 20時49分
金融リポート 不動産向け融資、リスク管理強化求める
 日銀は19日、金融システムの現状や課題を分析した「金融システムリポート」を公表した。過熱ぶりが指摘されている不動産向け融資について、2008年のリーマン・ショック時並みに不動産価格が急落した場合に地方銀行と信用金庫の約4割が、最終赤字に転落するとの試算を初めて公表。リスク管理の強化を求めた。
 地銀の不動産向け融資は、超低金利や、相続税対策のアパート・マンション(アパマン)建設の増加を背景に急拡大している。リポートでは、地銀の不動産業向け貸出額が、経済状況などから推計した妥当な水準からどれだけ離れているかも試算。この結果、九州・沖縄で18.9%、中国で11.2%、東北で10.2%も過剰融資になっていた。アパマンへの貸し出しの際に、周辺物件の入居率や、人口動態を踏まえた需給動向の分析も行っていない地銀は7割前後に達し、十分な審査が行われていない実態も明らかになった。
 また、リポートでは、地銀が債券などの有価証券を売却して利益の減少を補う「益出し」の実態も初めて明らかにした。最終利益に占める有価証券売却益の割合が5割を超えた地銀・信金は、13年度上期の19行に対し、16年度上期は27行に急増していた。
 日銀金融機構局は「人口減少で構造的に収益に下押し圧力がかかる中で、益出しで補い続けるのは限界がある。抜本的な収益力強化の取り組みが必要だ」としている。【坂井隆之】


東洋経済オンライン 2017年04月16日
アパートの「造り過ぎ」はなぜ止まらないのか
空き家だらけになる未来を放置すべきでない
長嶋 修 :不動産コンサルタント(さくら事務所 会長)
 アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。
相続税増税が大きな引き金に
 背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。
 しかし、すでにアパートは供給過多だと考えられる。それを示すのが、住宅情報提供会社のタス(東京都・中央区)によって算出された空室率TVI(TAS Vacancy Index)である。この指標は単なる「空室率」を表すのではなく「募集戸数」を「募集建物の総戸数」で除した「ポイント」であることに留意したい。単なる空室率と異なり、現実の需給を無視している実態をよく表している面がある。
→次ページ「サブリース契約」が地主を安心させてきた
  タス社のレポートによると、首都圏アパート(木造・軽量鉄骨)の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。
家賃保証は、本当に機能するのか?
 実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80~85%程度で借り上げている。
 しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。
 こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。
 総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。
 そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。
空き家が増えるのも当然の状況
 しかし、そもそも日本の住宅政策は、なぜこのようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3~4%、ドイツ1%前後、アメリカでも11%弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5%弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。
 OECD(経済協力開発機構)に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5~10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。
景気対策のために需給を無視
 ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。
 国内経済において、ある一定期間に財やサービスがどのように産業間を循環していくかを示す「産業連関表」によれば、日本では新築住宅建設には2倍以上の経済波及効果があるとされている。たとえば3000万円の注文住宅が1戸建てられれば、資材の発注や、職人への給料の支払い、そしてそれらが消費に回るなどして6000万円の効果があるというわけだ。しかし本当にそうだろうか。
 実際にはそんなに効果があるはずがない。人口減少・世帯数減少局面では、新築が1戸建てられれば、その分以上に空き家が発生する。この空き家が放置されれば、倒壊や犯罪の温床となるリスクが生まれ、景観として街の価値を毀損する。こうした外部不経済がもたらすマイナスを差し引いたら、はたしてその経済波及効果はいかほどか。また自治体の行政効率も大きく悪化する。
こうした点について抜本的な手を打たないのは、現政権の不作為といっていいだろう。しかし、いきなり他国のような目安を設定してしまうと、いかに新築住宅を造りすぎているのかが白日の下にさらされ、業界の抵抗も強いだろう。新築住宅建設産業も、すぐに態勢変更はできないだろうから、国が5年程度の行程表を示し、段階的に新築住宅数を減らしていく道筋をつくるのがよいだろう。


株式会社全国賃貸住宅新聞 2017年04月04日
不動産融資を重点検査・・・日本銀行
 日本銀行は3月28日、2017年度に行う金融機関への立ち入り検査で、アパートローンなどの不動産関連融資について重点的に調べる方針を示した。
 相続税の節税対策や私的年金の確保を目的に賃貸住宅の建設需要が増えていることに加え、金融機関が低金利によって不動産融資を積極化しているため、アパートローンの貸高が高騰している。
 一方で、人口減少や供給過剰が進むなか、空室率の上昇や家賃の低下によって収益性が下がり借金を返せなくなることを懸念している。
日銀は不動産関連貸出について、不動産業向けの融資だけでなく、不動産業以外の業種や個人事業主も調査対象とし、金融機関の融資のリスク管理体制を点検していく。
 不動産投資の事業性を適切に審査したうえでの融資かどうか点検し、指導するという。
16年度は国内の銀行や信用金庫など81件を考査した。


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