2017-07-05(Wed)

路線価(17年) バブル超え過去最高 銀座

昨年比26%も上昇 東京五輪向け再開発事業など背景/地方でも 物流施設増加が支え

◇路線価 銀座がバブル期超えて過去最高に
1平方メートル当たりの土地の評価額「路線価」が3日公表され、東京オリンピック・パラリンピックに向けた再開発などを背景に、東京の銀座は4032万円まで高騰し、バブル期を超えて過去最高額となりました。また全国の平均も2年連続で上昇しました。
路線価は全国の主な道路に面したおよそ33万3000地点について、1平方メートル当たりの評価額を国税庁が1月1日の時点で算定したもので、相続税や贈与税を計算する基準になります。
 ことしの路線価が3日公表され、東京の銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、32年連続で日本一となりました。これはバブル期の影響を受けた平成4年の3650万円を大きく上回る過去最高額で、東京オリンピック・パラリンピックに向けた再開発事業などを背景に、去年より26%も上昇しました。
(NHK 7月3日 11時25分)

◇路線価上昇、地方でも 物流施設増加が支え
 相続税や贈与税の算定基準となる路線価の上昇が地方に波及している。国税庁が3日発表した2017年分の都道府県庁所在地の最高路線価をみると、前年よりも2都市多い27都市で上昇した。再開発案件や訪日客が増えたほか、人手不足で需要が伸びた物流施設の増加も後押ししている。今後はオフィスの大量供給が地価の動向に影響を及ぼすとの見方がある。
(日本経済新聞 2017/7/3 22:10)

国税庁
平成29年分の路線価図等を公開しました(平成29年7月3日)
http://www.rosenka.nta.go.jp/



以下引用


平成29年分財産評価基準を見る
路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm


NHK 7月3日 11時25分
路線価 銀座がバブル期超えて過去最高に
1平方メートル当たりの土地の評価額「路線価」が3日公表され、東京オリンピック・パラリンピックに向けた再開発などを背景に、東京の銀座は4032万円まで高騰し、バブル期を超えて過去最高額となりました。また全国の平均も2年連続で上昇しました。
路線価は全国の主な道路に面したおよそ33万3000地点について、1平方メートル当たりの評価額を国税庁が1月1日の時点で算定したもので、相続税や贈与税を計算する基準になります。
 ことしの路線価が3日公表され、東京の銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、32年連続で日本一となりました。これはバブル期の影響を受けた平成4年の3650万円を大きく上回る過去最高額で、東京オリンピック・パラリンピックに向けた再開発事業などを背景に、去年より26%も上昇しました。
 また、外国人旅行者の増加でホテルの建設などが進む大都市圏やリゾート地などでも上昇が目立ち、13の都道府県で去年を上回り、全国の平均も去年より0.4%上がって2年連続の上昇となりました。
 一方、去年4月に起きた熊本地震の影響は、ことしの路線価で初めて反映されました。震度7の揺れを2度観測し、被害が大きかった益城町では復旧に相当な時間を要すると判断されて、去年から20%を超えて下がった地点があり、県全体の平均でも2年ぶりに下落に転じました。
上昇率 最高は宮城 下落率 最大は秋田
3大都市圏では、交通アクセスがよいターミナル駅の周辺で路線価が上昇しました。大阪で最も路線価が高かったのは、JR大阪駅そばの阪急百貨店前の御堂筋で、1176万円と去年を15.7%上回りました。また、名古屋ではJR名古屋駅前の名駅通りが880万円と最も高く、前の年を4.8%上回りました。
 都道府県別の平均を見ると、13の都道府県で去年より上昇しました。最も上昇率が高かったのは宮城で3.7%上がりました。地元の不動産鑑定士などによりますと、仙台市の中心部でオフィスの不動産投資が活発なことや、仙台市の周辺自治体で、人口増に伴って住宅需要の高まっていることを反映したと見られるということです。
次いで、オリンピック・パラリンピックを控え、再開発事業が続く東京と、去年、10のホテルが開業するなど観光客が増加している沖縄が3.2%の上昇となりました。
  一方、32の県では去年を下回りました。秋田は2.7%下がり、4年連続で下落率が全国で最も大きくなりました。地元の不動産鑑定士は「人口減少や県内経済の回復の遅れに伴う店舗の減少や、住宅需要の低迷によって、JR秋田駅周辺など一部のエリアを除いて、土地の価格が下落している」と分析しています。
 また、上昇から下落に転じたのは熊本だけで、去年4月の熊本地震の影響が反映されたことが要因と見られています。
出店相次ぐ銀座
バブル期も超えて過去最高額となった東京、銀座は例年、全国で最も路線価が高い地点として知られている「鳩居堂」前に加え、向かい側の去年、開業した商業施設「銀座プレイス」前、さらに近接する老舗百貨店の「三越銀座店」前と「和光本館」前の4つの地点が同額の1位となりました。その額は1平方メートル当たり4032万円でした。
 バブル期の影響を受けて、これまでで最も高かった平成4年の3650万円を大きく上回りました。この価格は、はがき1枚分にすると59万7000円に当たります。
 銀座では外国人観光客によるインバウンド消費を追い風にして、免税店やドラッグストア、それにユニクロやH&Mなど、若者に人気のファストファッションの店が次々と出店しています。
 ことし3月には「プランタン銀座」が「マロニエゲート銀座2&3」にリニューアルしたほか、4月にはブランド店やレストランなど241のテナントが入ったエリアで最大級の商業施設「GINZA SIX」がオープンするなど、再開発が進み、多くの観光客でにぎわっています。
 ドバイから訪れたという女性は「銀座はショッピングにカフェにと、とても魅力的で、世界的なブランド店も多くあるので地価が上昇するのも納得です」と話していました。
五輪前に再開発進む地域で上昇
2020年の東京オリンピック・パラリンピックを前に再開発が進む地域では、路線価が大きく上昇しました。
 都内では東京駅や渋谷駅の周辺などで大規模な再開発事業が進められていて、地下鉄の新しい駅の設置が予定されている東京、港区の虎ノ門エリアでは去年に比べて10%から15%の上昇が見られました。
 虎ノ門は中央省庁が並ぶ霞が関に近く、各国の大使館や外資系企業なども多く、国際的なビジネスの拠点として注目が集まっています。
 東京、港区の大手デベロッパーも、このエリアで1万6200平方メートルの敷地に地上38階、高さ180メートルの高層タワーの建設を進めています。オリンピック前に完成する予定で、オフィスに加えて外国人に対応した医療施設やホテル、中長期型の滞在用のサービスアパートメントが入るということです。
 開発を手がける「森トラスト」の伊達美和子社長は「戦後の高度成長、バブル時期を超えて、第2の変革期が来たのが虎ノ門だと思い、大型開発を進めています。オリンピックは東京を世界中にプロモーションする最大のチャンスで、われわれの施設が東京のブランド力の向上に協力できたらと思っています」と話しています。
中古物件の価格は下落傾向
都市部の路線価は商業地で急激な上昇が見られる中、住宅価格の先行指標とされる中古マンションの価格動向には変化の兆しが見えています。
  不動産データ会社「東京カンテイ」によりますと、中央区や港区など都心の6つの区では標準的な70平方メートルの中古マンション価格は平成24年10月に5099万円から上がり続け、去年12月には7310万円に達し、4年余りで40%を超える上昇となりました。
しかし、その後、直近の半年間は上がったり、下がったりしながら0.5%ほどの変動率で推移しています。こうした地域では、これまでは中古価格が上がっても売れていたのに、最近は買い手がなかなか見つからず、値引き交渉が行われるケースが増えているということです。
 一方、東京都心と同じように、ここ数年、値上がりが続いていた大阪市の中央区や北区など6つの区では去年7月の3864万円をピークに緩やかな下落傾向が続いています。
 首都圏で中古マンションを販売している不動産会社の担当者は「東京湾岸部では新築のタワーマンションの価格高騰に需要が追いつかず、空室が目立ち始めている。その影響で、中古マンションの価格も弱含んでいて、全体的に価格の上昇幅が縮小し、値下げせざるをえない物件も出てきている」と話しています。
外国人旅行者増も路線価押し上げ
去年1年間に日本を訪れた外国人旅行者は、推計で過去最多の2400万人余りとなり、商業地の路線価を押し上げる大きな理由の1つになっています。
 観光庁の統計では宿泊客のおよそ4分の1は東京に滞在しています。都内では宿泊施設の建設や改装が相次いでいて、ターゲットを外国人に絞った取り組みをする都心のホテルもあります。
 外国人に人気の銀座や築地に近い、都営地下鉄汐留駅に直結する港区のホテルは、宿泊客全体に占める外国人の割合が10年前は54%でしたが、去年は84%になったといいます。
 このホテルでは外国人宿泊客を取り込もうと、1フロアにあるおよそ30の部屋のすべてに「日本の美」をテーマにして「相撲」や「芸者」などをモチーフにした絵を描く大胆な改装を行い、人気を集めているといいます。
 また、同じ系列の東京タワー近くにあるシティホテルでは、外国人観光客を狙って日本文化が楽しめるサロンを始めました。
 宿泊客は折り紙や習字、茶道などの教室を毎日体験することができます。
 参加したオーストラリアから来た家族は「日本に来たことのある友人に勧められてこのホテルを予約しました。小さな子どもも折り紙をしながら日本文化を楽しむことができ、すてきな取り組みだと思う」と話していました。
 「芝パークホテル」広報支配人の早乙女恵美さんは「外国人のお客様は大変増えていて、日本文化を楽しむ機会を提供したいと思っています。一生に一度しかお会いできないお客様も多く、一回だけでもよい思い出を持って帰っていただきたい」と話しています。
ニセコ 70%上昇
このうち、国内有数のスキーリゾート、北海道のニセコエリアにある倶知安町では、去年に比べて70%以上、路線価が上昇しました。
 ニセコエリアにある倶知安町では、スキー場のふもとの路線価が、1平方メートル当たり17万円と、去年より77. 1%上昇しました。上昇幅はこの3年で最も大きくなりました。
 この町の路線価が上がっている背景には、ニセコエリアの「パウダースノー」を求めて訪れる外国人観光客の急増があります。ニセコエリアはもともとオーストラリア人に人気のリゾートでしたが、最近は新千歳空港を発着する直行便の増加などに伴って中国や東南アジアからの観光客が増えています。この冬の外国人宿泊客数は延べ35万人余りにのぼりました。
 こうした宿泊客の需要を取り込もうといま倶知安町では高級コンドミニアムやホテルの建設ラッシュが起きていて、アジアの投資家たちが土地や分譲された部屋を次々に購入しています。
 不動産の転売益などを見込む投資家も多く倶知安町によりますと、町の不動産を所有する外国の資本の数は、ことし1月現在で延べ1313と去年より11%余り増加しました。
このうち香港の資本が366と全体の3割近くを占め、これまで最多だったオーストラリアをはじめて上回りました。
 地元の不動産会社によりますと、スキー場のすぐそばに去年12月にオープンした高級コンドミニアムは、最上階の部屋が4億円台から6億円台ですが、いずれもオープン直後に香港やタイの投資家が購入したということです。
また、リフトの近くに建設中の別のコンドミニアムは、来年12月の開業予定ですが、すでにアジアの投資家から毎日のように問い合わせが来ているといいます。
 不動産会社の担当者は、「中国本土や香港、シンガポールからの問い合わせが多い。世界のほかのリゾートと比べるとニセコは交通インフラなどの面でまだ成熟しているとは言えず、今後、新幹線の延伸を控えて、海外の投資家はさらに伸びしろがあると見ていると思う」と話しています。
 また、地元の不動産鑑定士は、「最近は日本人が関与する取引がどんどん減り、市場をリードするのは売り手も買い手も外国人になっている。投資が活発化している状況だが、外国人による投資は為替レートに大きく左右されるので、今後どうなるかは予測がつかない」と話しています。
専門家「東京に一極集中」
銀座をはじめ東京の都心部で路線価の上昇が目立ったことについて、不動産調査会社「東京カンテイ」の高橋雅之主任研究員は「全国の平均は上昇したが、都市圏や観光客が増えたエリア以外の地方圏は下げ止まっていない。今回は東京に一極集中という印象を抱く。都市部での地価上昇は外国人観光客の増加やマイナス金利の導入によって、商業施設や宿泊施設の開発が相次いだことが要因と見られ、外国人が集まる銀座やビジネス拠点として変貌を遂げる虎ノ門エリアなどは今後さらに地価の上昇が見込まれる」と分析しています。


日本経済新聞 2017/7/3付
路線価2年連続上昇 17年分0.4%、銀座はバブル期超え
 国税庁は3日、相続税や贈与税の算定基準となる2017年分の路線価(1月1日現在)を発表した。全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなり、2年連続で上昇した。32年連続で日本一となった東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は1平方メートルあたりの価格が4032万円。過去最高だったバブル直後(1992年)の3650万円を上回った。


再開発や訪日客増で路線価は上昇している(東京・銀座)
 銀座の地価上昇は、松坂屋銀座店跡を再開発した商業施設「GINZA SIX」や東急プラザ銀座などの再開発に加え、訪日外国人客の増加によるホテル需要や消費の高まりなどが背景にあるとみられる。「三越銀座店」前や昨年9月に開業した「GINZA PLACE(銀座プレイス)」前も鳩居堂前と同額だった。
 みずほ証券の石沢卓志上級研究員は「再開発と訪日客増による相乗効果でこの1年でオフィス賃料が上昇し、地価の上昇要因となっている」と指摘。バブル期は短期の転売益が要因だったが、「足元の上昇は実需に即している」とみる。
 都道府県別では東京、大阪、愛知など13都道府県が上昇した。前年は14都道府県だった。
 都市部での上昇傾向が目立ち、首都圏では東京都(上昇率3.2%)、千葉県(同0.5%)、神奈川県(同0.4%)、埼玉県(同0.3%)がいずれも4年連続で上昇。愛知県(同1.2%)は5年連続、大阪府(同1.2%)も4年連続で前年より高くなった。
 東日本大震災の被災地では宮城県が3.7%上昇した。熊本地震のあった熊本県は0.5%の下落となった。
 不動産関係者からは「東京都心部の地価上昇には一服感がある。価格は緩やかに下落傾向となるのではないか」との見方も出ており、都市部の地価上昇が続くかは不透明だ。


日本経済新聞 2017/7/3 22:10
路線価上昇、地方でも 物流施設増加が支え
 相続税や贈与税の算定基準となる路線価の上昇が地方に波及している。国税庁が3日発表した2017年分の都道府県庁所在地の最高路線価をみると、前年よりも2都市多い27都市で上昇した。再開発案件や訪日客が増えたほか、人手不足で需要が伸びた物流施設の増加も後押ししている。今後はオフィスの大量供給が地価の動向に影響を及ぼすとの見方がある。


6月に竣工した三菱地所傘下の物流施設(大田区平和島)
 17年分の路線価は全国平均で2年連続の上昇。日本一の東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は過去最高だったバブル直後(1992年)の価格を上回った。都心だけでなく地方の中核都市にも上昇の波は及んでいる。
■中核都市が持ち直し
 都道府県庁の所在地別で上昇率を見ると、路線価が10%を超えたのは東京、福岡、札幌など10都市。5~10%が岡山、大分など4都市で、5%未満は千葉、岐阜、静岡、大津など13都市あった。都市未来総合研究所の平山重雄・常務執行役員は「地方都市でも県庁所在地クラスの地価が持ち直し始めている」という。
 理由の一つは不動産投資の約2割を占める物流施設の増加だ。産業界では物流業界の人手不足を補うため、最新鋭の施設を新設する動きが加速している。
 三井住友トラスト基礎研究所の調べなどによると、大型物流施設(敷地面積が1万平方メートル超)の新規供給は、東京圏(1都4県)で16年以降に年間200万平方メートル弱の高い水準が4年連続で続く。大阪圏(2府1県)も17年に過去最高水準の新規供給を見込む。同研究所の北村邦夫・投資調査第1部長は「地価が安かった場所で新規需要が出ている」と語る。
 大和ハウス工業は福岡市の東側に位置する宇美町で九州最大級となる賃貸面積9万平方メートルの物流施設を設けて1月から稼働させた。武田薬品工業もアステラス製薬などと共同で、来年3月までに医薬品を共同配送する拠点を札幌市内に新設する。
 訪日客数の増加も地価を下支えする。訪日客は16年に前年比22%増の2403万人に上り、全国的にホテルの新規供給が課題になっている。
 三井住友トラスト基礎研究所によると、16年のホテル着工は東京、大阪、名古屋の三大都市圏でバブル期以降の最高水準に上る。客数が全国トップクラスの北海道、福岡県、沖縄県などでは新規供給が増える。ホテルだけでなく合法化した民泊物件も増加する見通しだ。
■オフィス市場が左右
 足元では路線価の底打ち感が明確になっているが、来年以降の動向は再開発などによるオフィスの需給状況が左右する。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール(東京・千代田)の調べでは、18年の都心大規模ビルの新規供給面積は約60万平方メートルと、17年の20万平方メートルより3倍に増える方向だ。
 18年以降は都内の大手町、芝浦、日比谷などでオフィスビルの再開発が相次ぐ。同社リサーチ事業部の大東雄人氏は「18~20年の3年間は過去20年で最も大量のオフィス供給が見込まれる」と指摘する。不動産投資のうち、オフィスの割合は過半程度を占める。賃料が下落基調に転じると、全体の地価動向に影響を与えるとの声もある。


朝日新聞 2017/7/3(月) 11:00
銀座の路線価、バブル期を超す 1平方mで4032万円
路線価の対前年の変動率
 国税庁は3日、相続税や贈与税の計算基準となる2017年分の路線価(1月1日時点)を公表した。全国平均は前年を0・4%上回り、2年連続で上昇。上げ幅は0・2ポイント拡大した。東京・銀座では、バブル期の水準を超え、路線価の最高額を更新した。 都道府県別では、東京、愛知、大阪など13都道府県で上昇。投資需要は地方中心都市にも波及し、北海道、宮城、広島、福岡など10都道府県で上げ幅が広がった。
 上げ幅は宮城が3・7%でトップ。東京、沖縄が3・2%と続いた。宮城は仙台市の地下鉄東西線の開業、東京は五輪に向けた再開発、沖縄は人口増が影響したとみられる。
 下落は32県で、うち26県で下げ幅が縮んだ。一方で、地震のあった熊本は前年の上昇から下落に転じた。岩手も下げ幅が広がった。 石川と岡山は横ばいだった。


日本経済新聞 2017/7/3付
「相続税ゼロ」申告増加 路線価上昇、節税へ関心高く
 国税庁が3日発表した路線価は全国平均で2年連続の上昇となった。路線価は相続税や贈与税の基準になり、変動の影響は大きい。2015年には相続税の制度が見直され、課税対象者が増加。条件を満たせば、土地の評価額を小さくできる特例制度の利用が広がるなど、節税への関心が高まっている。
 東京23区内に住む60代の兄弟。16年末に母親が死亡して一戸建て住宅を相続した。相続財産は不動産中心に約6000万円。14年までなら相続税の課税対象にならなかったケースだが、基礎控除の縮小なども影響し、何もしなければ対象となる可能性があった。
 相続税の制度は15年1月に見直され、非課税となる基礎控除は「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に下がった。
 国税庁によると、15年に亡くなった約129万人のうち、財産が相続税の課税対象となったのは、約10万3千人。14年比の約1.8倍に増えた。課税割合は8%と14年の4.4%を大きく上回った。「中流層」にも相続税がかかるようになっている。
 60代の兄弟は、自宅として住んでいる土地の評価額を減らすことができる特例を適用。相続財産が約2000万円となり、控除の枠内に収まった。案件を手掛けた佐藤和基税理士は「基礎控除の縮小、路線価上昇などを背景に、特例を使わないと控除の枠内にならない案件が増えている」。
 特例を利用するには申告が必要。国税庁によると、特例の申請件数は不明だが、特例を利用するなど相続税がゼロの申告は15年分で約3万人に達し、14年分から約8割増えた。こうした特例制度を使う人が増えているとみられる。

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