2017-07-24(Mon)

不動産マネー、世界で過熱 ファンドの資金調達最高

銀行カードローン「自主規制」でマネーが流れる先は不動産市場

不動産マネー 世界過熱 ファンド資金調達最高
----世界不動産市場ファンドマネーの流入が加速している。低金利下の運用難に悩む年金や金融機関からお金を集め、不動産やインフラを投資対象とするファンドは2017年上期に過去最高ペースの875億ドル(約10兆円)を調達した。ファンドの攻勢で不動産価格に過熱信号が点灯。金融引き締めに動き始めた米国など欧米主要国の中央銀行は価格高騰を警戒し始めた。


----「賃料上昇が鈍り金利が上がる中、価格が急ピッチで上がり続けている」。米連邦準備理事会(FRB)は7日に公表した金融政策報告書の中で商業用不動産の価格高騰にこう警鐘を鳴らした。カナダ銀行(中央銀行)が今月踏み切った7年ぶりの利上げは住宅市場を冷ますねらいだ。だが「経済の体温」である消費者物価は過熱にはほど遠いのが現状。欧米中銀は難しいかじ取りを求められている。
(日本経済新聞 2017/7/21 23:45)

◇地銀も注目か 銀行カードローン「自主規制」でマネーが流れる先は不動産市場
----新聞やTV番組などで銀行カードローンの融資が過剰だと問題視されている。総量規制の対象外であるカードローンは、銀行にとっては貴重な収益源で、融資量は拡大の一途をたどってきた。しかしここにきて、銀行が自主規制をし始めている。自主規制によって余った銀行のマネーはどこへ向かうのだろうか。

----政府は今後、16兆円規模の現在のREIT市場を倍の30兆円まで成長させる目標を掲げているが、従来、主な資金供給源であったメガバンクだけでは、REIT市場への資金供給は間に合わないとわれている。地方銀行もREITへの資金供給源にする流れの一歩という見方もあるようだ。

----歴史的な超低金利、マイナス金利導入に加えてカードローンを自主規制するとなると、地方銀行は運用先に苦慮することになる。こう考えると、今後の新たな運用先としてREIT市場が魅力的に映るかもしれない。

----既に一部では高騰が指摘されている不動産価格だが、今後、地方銀行からの融資が増えれば、さらに価格が上昇する可能性もある。不動産投資を検討するなら、価格の推移にはよく注意しておく必要がありそうだ。(ZUU online編集部)
(ZUU online 2017/07/14)




以下引用

日本経済新聞 2017/7/21 23:45
不動産マネー世界過熱 ファンド資金調達最高
 世界不動産市場ファンドマネーの流入が加速している。低金利下の運用難に悩む年金や金融機関からお金を集め、不動産やインフラを投資対象とするファンドは2017年上期に過去最高ペースの875億ドル(約10兆円)を調達した。ファンドの攻勢で不動産価格に過熱信号が点灯。金融引き締めに動き始めた米国など欧米主要国の中央銀行は価格高騰を警戒し始めた。


 4月に松坂屋銀座店跡に開業した複合商業施設「ギンザシックス」。わずか2カ月後の6月末、不動産会社のヒューリックは同施設の区分所有権を売却した。買い手は米不動産ファンドのグリーンオーク・リアル・エステートだ。
 グリーンオークが買ったのは同施設8階のオフィスフロア部分。現時点でテナントは埋まっていないが、銀座のオフィス需要は強いとみて200億円強を払った。「予想以上の高値で売れた」と明かすヒューリックは、80億円前後の売却益を手にしたようだ。
 ファンドマネーが日本の不動産市場に流入している。4月に香港ファンドのガウキャピタルが約850億円で取得した「みなとみらいセンタービル」(横浜市西区)もその一つ。今年上期の日本の不動産取引で最大案件となった。
 不動産投資では賃料収入を取得価格で割った投資利回りが採算を測るモノサシ。取得価格が上がるほど利回りは低下する。08年の世界金融危機直前のピーク時でも横浜市中心部の大型オフィスビルの利回りは5%台前半だったが、今回のガウの投資利回りは3%前後。「過熱感があるのは事実だが、借入金利との差は大きく魅力的」。同ファンドのケネス・ガウ社長はいう。
 ファンドが高値もいとわず不動産購入に突き進む裏には未曽有の低金利がある。不動産の利回りは06~07年より低いが、借入金利を引いた実質的な投資利回りは東京・大手町の大型物件で3%台。2%台だった当時に比べて高い。
 ファンドの膨張と投資の拡大は世界的な現象だ。米ブラックストーン・グループは6月、欧州の商業用不動産に投資するファンドで90億ドルを集めた。空港や港湾などの運営権から収益を得るインフラファンドの調達も急増する。
 16年の不動産・インフラ向けファンドによる調達金額は前回のブームだった06~07年を超え、17年上期も同じペースでお金が集まっている。実際に購入した不動産の額は16年が約1500億ドル、17年上期は約600億ドルに達した。
 背景には世界的な低金利の中で少しでも高い運用利回りを求める年金や金融機関の強い投資需要がある。ゆうちょ銀行は5~7年かけて資産の数%を不動産などのファンド投資に振り向ける取り組みを昨年から始めた。清水時彦執行役員は「すぐに解約できない流動性のリスクを負う代わりに、債券や株よりも高い利回りをねらう」と説明する。
 年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)もファンド投資の準備を本格化。今年度中にインフラなどで実績を作る考えだ。「株式は価格が上下しやすく、下がると不安になる国民もいる。一部を安定した価格で収入が得られる資産に代替していく」。高橋則広理事長はねらいを話す。
 金融危機から9年続いた世界的な低金利で資産価格はすでに高くなっており、そこに低金利で膨張したファンドのマネーが流入しているのが今の構図だ。17年の日本の路線価は最も高い東京都中央区銀座「鳩居堂」前が前年比26%上昇し、バブル期の1992年を超えた。米商業用不動産の価格は、金融危機前の最高だった07年を2割超上回る。
 中国でも不動産価格の上昇が鮮明だ。米不動産サービス大手のCBREは商業用不動産の潜在的な投資需要は20年までの4年間で1兆元(約16兆円)に膨らむと予想する。上海市の住宅価格は平均年収の20倍以上まで高騰し、東京のバブル期の18倍を超えた。
 「賃料上昇が鈍り金利が上がる中、価格が急ピッチで上がり続けている」。米連邦準備理事会(FRB)は7日に公表した金融政策報告書の中で商業用不動産の価格高騰にこう警鐘を鳴らした。カナダ銀行(中央銀行)が今月踏み切った7年ぶりの利上げは住宅市場を冷ますねらいだ。だが「経済の体温」である消費者物価は過熱にはほど遠いのが現状。欧米中銀は難しいかじ取りを求められている。
(編集委員 松崎雄典、和田大蔵、宮川克也)


ZUU online 2017/07/14
地銀も注目か 銀行カードローン「自主規制」でマネーが流れる先は不動産市場
新聞やTV番組などで銀行カードローンの融資が過剰だと問題視されている。総量規制の対象外であるカードローンは、銀行にとっては貴重な収益源で、融資量は拡大の一途をたどってきた。しかしここにきて、銀行が自主規制をし始めている。自主規制によって余った銀行のマネーはどこへ向かうのだろうか。
◇総量規制導入で伸びた銀行カードローン 「過剰融資」と社会問題化
2010年、改正貸金業法施行に伴い、消費者金融などの貸金業者からの借入は総額で年収の3分の1を超えることができない総量規制が適用された。いわゆる総量規制だ。
しかし銀行カードローンはこの対象外となり、ここからカードローンの融資額は増加。2011年には消費者金融を逆転、2016年末は5兆4377億円で、改正貸金業法施行以前の2011年3月末比で65%もの増加となった。
こうした中で、銀行カードローンの過剰融資が社会問題として指摘されるようになった。
日弁連は2016年9月、金融庁などに提出した「銀行等による過剰貸付の防止を求める意見書」で、(1)銀行カードローンの保証を行う保証会社は消費者金融であることを鑑みれば、銀行カードローンは消費者金融の迂回融資といえ、改正貸金業法の趣旨が棄損されている。(2)貸金業者が保証を行う銀行カードローンにおいても総量規制と同等の規制を行うべき――と指摘した。
この頃からメディアでも銀行カードローンの過剰融資が取り扱われるようになり、“過剰融資”として社会問題として広く認知されるようになった。
◇大手行は自主規制を強化
日弁連の意見書や世論を受け、全国銀行協会は2017年3月、カードローン融資について、利用者の年収や、他社からの借り入れ状況をより正確に把握して返済能力に見合った融資を行うよう各行へ促した。
大手3行であるみずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行は次のように自主規制を強化した。みずほ銀行は、「従来の年収2分の1以内の貸付限度額を年収の3分の1以内へ」、三菱東京UFJ銀行は「子供が視聴する可能性が高い時間帯はカードローンCMの放映を自粛」、そして三井住友銀行は「収入証明書の提出基準を借入額300万円超から50万円超へ引き下げ」というものだ。ネット銀行や地方銀行もこの動きに追随する流れとなっている。
◇地銀からもREIT市場に資金が流れる?
こうした流れの中で、三菱東京UFJ銀行は2017年5月、保有する国内不動産投資信託向けの融資を証券化して発売した。主な買い手は地方銀行や機関投資家とされている。
政府は今後、16兆円規模の現在のREIT市場を倍の30兆円まで成長させる目標を掲げているが、従来、主な資金供給源であったメガバンクだけでは、REIT市場への資金供給は間に合わないとわれている。地方銀行もREITへの資金供給源にする流れの一歩という見方もあるようだ。
歴史的な超低金利、マイナス金利導入に加えてカードローンを自主規制するとなると、地方銀行は運用先に苦慮することになる。こう考えると、今後の新たな運用先としてREIT市場が魅力的に映るかもしれない。
既に一部では高騰が指摘されている不動産価格だが、今後、地方銀行からの融資が増えれば、さらに価格が上昇する可能性もある。不動産投資を検討するなら、価格の推移にはよく注意しておく必要がありそうだ。(ZUU online編集部)


日経電子版 2017/7/15
マネー研究所 NQNセレクション
活況のビル転売 個人投資家、1フロアを区分所有 不動産の現場から
 日銀の異次元金融緩和政策のもとで低金利が続くなか、不動産市場に資金流入が続いている。マネーが流れる先は賃貸アパートだけではない。都心を舞台に大手不動産が活発に売買するオフィスビルが、個人投資家の投資対象となっている。
 JR恵比寿駅で下車して駒沢通りを5分ほど歩くと、明治通りと交差する渋谷橋交差点に着く。この角地に建つビルの旧名は「ポーラ恵比寿ビル」で、ポーラ・オルビスホールディングス(4927)傘下の不動産会社が所有していた。現在の名称は「VORT恵比寿maxim」で、並みいる競合を抑えて落札したのは不動産関連事業を手がけるボルテックス(東京・千代田)だ。昨年11月のポーラの開示資料によると売却額は約95億円だった。
P)ボルテックスが落札した渋谷橋交差点の角地にある VORT恵比寿maxim(旧ポーラ恵比寿ビル)
■「獲物に食らいつくように」
 舞台はオフィスビルの中心地、千代田などの都心5区に移る。「ある大手不動産会社が都内のビルを次々と取得している」――。不動産関係者の間で頻繁に名前が挙がるようになったのが、ヒューリック(3003)だ。東京証券取引所に上場する不動産業の時価総額では住友不動産(8830)に次ぐ4位と存在感を示している。
 ヒューリックによる都心のオフィスビル取得を「まるで獲物に食らいつくように買いに動く」と、ある不動産会社の役員は評する。同社は6月から大阪での物件取得に動き始めているが、主戦場は都心5区を中心とした地域だ。「取得から1年以内という短期間で転売し、利益の柱の一つになっている」(外国証券の不動産アナリスト)。
 次々とビルを所得するヒューリックをはじめ、サンフロンティア不動産(8934)やファンドの後をたどると「ポーラ恵比寿ビル」も落札した「ボルテックス」に行き着いた。同社は2017年3月期に販売用不動産581億円、長期保有を目的にした物件112億円、合計693億円を仕入れた。同期の売り上げ669億円を上回る規模だ。
■管理費差し引いた利回り2.5%
 これだけの量を取得してどうするのか。ボルテックスの宮沢文彦社長は投資家に対して、「ビル1棟をまるごと所有するのではなく、1フロアを区分所有するという手法を提案している」と説明する。フロアあたりの床面積が狭いペンシルビル1棟を数億円で所有するより、床面積の広いビルの1フロアを同等の金額で所有する方が資産価値の向上が期待できるという考え方だ。個人の富裕層が手を出しやすくなったという。
P)「上場に向けて体制づくりを進めている」と語るボルテックスの宮沢文彦社長
 同社は表面利率4~4.5%で仕入れたビルを「取得価格のおよそ3~20%をかけてバリューアップ工事等を施す」(宮沢社長)。仕入れたビルの1フロアの区分所有権を投資家に販売。「管理等を差し引いた利回りは2.5%程度になる」(宮沢社長)という。投資家であるオーナーに管理を委託されたボルテックスはテナント探しや賃料の折衝を担う。
 ビルやマンションを問わず重要な維持・管理業務も同社が担当する。オーナーが加盟する管理組合を作り、ボルテックスが理事長となる。同社が修繕積立金を拠出し、「30年の節目に訪れる大規模修繕にあたってはオーナーの追加出資はほとんどない」(宮沢社長)と説明する。同社によると、相続時の資産評価額を大幅に圧縮できるとして個人富裕層の相続やオーナー企業の事業継承で「区分所有オフィス」を購入するケースが4割、地方の内部留保の厚い企業で本業を下支えするための購入が6割程度だという。
■投資家には参考値を提示
 オフィスビルの資産価値は、不動産価格や賃料の動向に大きく左右される。不動産市況や不動産の証券化商品に詳しいみずほ証券の石沢卓志上級研究員は「低金利が続く中、小口資金に対応した不動産投資が一般化していく」と指摘する。そのうえで、「ビル供給の集中する丸の内、八重洲、大手町、新橋、虎ノ門といった地域間の賃料格差が開く可能性が高く、目利き力が必要だ」と強調する。
 投資するからには売却という出口が不可欠だ。ボルテックスは1フロアを売却できる参考値を提示したオーナー専用サイト(四半期ごとに更新)を設けている。「区分所有オフィス」の月間取引額は50億~60億円。「累積取引の顧客や新規の購買層を増やすことによって区分所有のマーケットを広げたい」(宮沢社長)という。
 証券会社出身の宮沢社長はオフィス市況について「相場は読まない。上がる、下がる双方のシミュレーションはしておく」と語る。過去に例を見ない超高層ビルの都心大量供給による市況悪化が杞憂(きゆう)に終わったとしても、「区分所有オフィス」の転売市場の流動性を向上させたうえ、30年後でも色あせない競争力の高いビルにする大規模修繕は必要になるだろう。
〔日経QUICKニュース(NQN)シニア・エディター 齋藤敏之〕


CNN 2017.07.22 Sat posted at 10:29 JST
外国人の米不動産購入、49%増と過去最高 17兆円規模

ロンドン(CNNMoney) 外国人の買い手や最近の移民が2017年3月までの1年間で米国の物件に支出した金額は1530億ドル(約17兆円)だったことが分かった。前年比49%の増加で、記録を取り始めた2009年以降で最高の水準だという。不動産関連の業界団体「全米リアルター協会(NAR)」の報告書で明らかになった。
購入額は、中古住宅販売全体の10%に相当するという。この調査には新築の購入は含まれていない。
外国人による購入が急増した背景には、カナダ人の存在がありそうだ。カナダ人投資家による米不動産購入は、米国での不動産が比較的値ごろ感があったことなどから、当該の期間に約2倍となった。トロントやバンクーバーといった都市では価格が急騰し、多くのカナダ人が市場から締め出されている。
カナダ人の投資額は190億ドルで、中国人の約320億ドルに続いて2番目。
NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、国内外の政治的あるいは経済的な不確実性があっても、外国人は米不動産の購入を思いとどまらなかったようだと指摘。ドル高であり、住宅価格が堅調に伸びていることから、多くの地域で住宅の購入はより高額となっているが、外国の人々はだんだんと、米国が居住や就業、投資先として安全な場所だと確信して行動しているようだとの見方を示す。
外国人による不動産購入は、フロリダ、カリフォルニア、テキサスの3州で約半分を占めた。
フロリダ州での購入が多かったのはカナダ人。中国人はカリフォルニア州、メキシコ人はテキサス州での購入が多かった。

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